结论：租房付了定金但没签合同且未入住，定金能否退还取决于未能签订合同的具体原因。以下是不同情况下的详细分析：
因租客自身原因导致合同未签订
- 分析：如果租客在支付定金后，因个人原因（如改变主意、找到更合适的房源等）不想继续租赁，且不存在房东的过错，那么根据定金罚则，房东有权不退还定金。定金的作用之一就是为了确保合同能够顺利履行，约束双方遵守约定，租客无故反悔属于违约行为。
- 建议：在这种情况下，租客可以尝试与房东友好协商，看是否能够退还部分定金，但房东没有法律义务必须退还。
因房东原因导致合同无法签订
- 分析：如果房东在收受定金后，因自身原因（如将房屋租给他人、提高租金、改变租赁条件等）导致无法与租客签订合同，那么房东不仅应退还定金，还可能需要根据《民法典》中的定金罚则双倍返还定金，以惩罚违约方并补偿受损方。
- 建议：租客应保留好支付定金的证据（如转账记录、收据等），并与房东进行协商，要求退还定金及可能的双倍返还。如果房东拒绝，租客可以通过法律途径维护自己的权益。
因不可归责于双方的事由导致合同未签订
- 分析：如果因不可抗力因素（如自然灾害、政府突发政策调整等）或房屋突然出现重大质量问题、安全隐患等影响正常居住使用的客观原因，导致合同无法签订，那么定金应当退还。这种情况下，双方均无过错，因此收受定金的一方应将定金返还给交付定金的一方。
- 建议：租客应收集相关证据（如房屋状况照片、政府政策文件等），证明合同无法签订的原因不可归责于双方，然后与房东协商退还定金。
双方已达成口头协议但未签书面合同
- 分析：如果双方已经通过口头或其他形式达成了租赁协议，并且租客已经支付了定金，但之后因各种原因（如条款未谈妥、一方反悔等）导致合同未签订，那么定金的退还问题需根据双方的具体行为和过错程度来判断。如果租客无过错，而房东存在过错或双方均无过错但因客观原因无法签约，定金应退还；如果租客存在过错，定金可能不予退还。
- 建议：在这种情况下，租客应尽可能收集与房东沟通的记录（如聊天记录、录音等），证明自己的无过错或房东的过错，然后与房东协商退还定金。如果协商无果，可以考虑通过法律途径解决。
额外建议：
- 保留证据：无论哪种情况，租客都应保留好支付定金的证据（如转账记录、收据、沟通记录等），以便在必要时证明自己的权益。
- 友好协商：在处理定金退还问题时，租客应首先尝试与房东进行友好协商，寻求双方都能接受的解决方案。
- 法律途径：如果房东拒绝退还定金且双方无法达成一致意见，租客可以通过法律途径维护自己的权益，如向法院提起诉讼或向相关部门投诉。
法律依据：
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条（类比适用）：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
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