在抵押与租赁的优先权问题上，主要取决于抵押权设立与租赁关系成立的时间先后顺序，具体分析如下：

1. 抵押权设立在先，租赁关系成立在后

   • 法律原则：根据《民法典》的相关规定，如果抵押权在租赁关系成立之前已经设立，那么抵押权具有优先效力。这意味着，在抵押权实现时，即抵押物被拍卖或变卖时，抵押权人有权要求承租人搬离抵押物，不受租赁合同的约束。
   • 实际影响：对于承租人而言，如果其租赁的房屋或土地等抵押物在租赁前已经设立了抵押权，那么其租赁权益可能面临被抵押权实现所中断的风险。因此，在签订租赁合同前，承租人应仔细核查抵押物的权属状况，了解是否存在抵押权等负担。

2. 租赁关系成立在先，抵押权设立在后

   • 法律原则：如果租赁关系在抵押权设立之前已经成立，并且租赁合同已经登记备案或者承租人已经实际占有使用租赁物，那么根据“买卖不破租赁”的原则，租赁关系不受抵押权实现的影响。即使抵押物被拍卖或变卖，新的所有权人也需要继续履行原租赁合同，保障承租人的租赁权益。
   • 实际影响：对于抵押权人而言，如果其接受的抵押物上已经存在有效的租赁关系，那么在实现抵押权时，可能需要考虑承租人的权益，与承租人协商解决租赁问题，或者通过法律程序解除租赁合同。这增加了抵押权实现的复杂性和成本。

3. 特殊情况下的处理

   • 抵押物为不动产且未登记：如果抵押物为不动产，但抵押权未依法进行登记，那么根据《民法典》的规定，该抵押权不得对抗善意第三人。在这种情况下，如果承租人不知情且已经实际占有使用租赁物，其租赁权益可能受到法律保护，不受未登记抵押权的影响。
   • 租赁合同未登记但承租人已实际占有：即使租赁合同未进行登记备案，但如果承租人已经实际占有使用租赁物，且抵押权人明知或应知租赁关系的存在，那么租赁关系也可能对抵押权实现产生一定的限制。这取决于具体案件的事实和法院的裁判观点。

法律建议：

• 对于承租人而言，在签订租赁合同前，应仔细核查抵押物的权属状况，了解是否存在抵押权等负担。如果可能的话，可以要求出租人提供抵押物的权属证明和抵押情况说明，并在租赁合同中明确约定相关责任和义务。
• 对于抵押权人而言，在接受抵押物时，应充分了解抵押物的使用状况和租赁关系情况。如果抵押物上已经存在租赁关系，应评估租赁关系对抵押权实现的影响，并在必要时与承租人协商解决租赁问题或通过法律程序解除租赁合同。

可能后果：

• 如果抵押权设立在先且未妥善处理租赁关系，可能导致抵押权实现受阻或成本增加。
• 如果租赁关系成立在先但未依法登记或承租人未实际占有使用租赁物，可能面临租赁权益被抵押权实现所中断的风险。

总结：抵押与租赁的优先权问题主要取决于抵押权设立与租赁关系成立的时间先后顺序以及相关法律法规的规定。在实际操作中，各方应充分了解相关法律法规和案件事实情况，谨慎处理抵押与租赁关系，以避免不必要的法律纠纷和损失。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。