在租赁关系与抵押权发生冲突时，通常抵押权优先于租赁权，但存在“买卖不破租赁”的例外情形。以下是对这一问题的详细分析：
一、抵押权优先于租赁权的一般原则
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。这意味着，如果抵押权在租赁关系之前已经设立并登记，那么抵押权人在实现抵押权时，有权要求承租人搬离抵押物，不受租赁合同的约束。这一原则体现了抵押权的物权效力，即抵押权人对于抵押物享有优先受偿的权利，包括优先于租赁权人使用抵押物的权利。
二、“买卖不破租赁”的例外情形
然而，也存在“买卖不破租赁”的例外情形。具体来说，如果抵押财产在出租前已经设立了抵押权，但抵押权人同意出租的，或者抵押财产在出租后设立抵押权，且承租人不知道也不应当知道该抵押权的存在的，那么租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。这就是所谓的“买卖不破租赁”原则，它保护了承租人的合法权益，防止因抵押权的实现而损害承租人的利益。
三、具体应用中的注意事项
抵押权登记的重要性：抵押权是否登记对于判断其与租赁权的优先顺序至关重要。如果抵押权已经登记，那么它通常具有优先于租赁权的效力。因此，抵押权人在设立抵押权时，应及时办理登记手续，以确保自己的权益得到保障。
承租人的知情权：在租赁关系中，承租人应了解抵押物的权属状况，包括是否存在抵押权等。如果承租人知道或应当知道抵押物的存在，那么他在租赁合同中应承担相应的风险。因此，承租人在签订租赁合同前，应进行充分的尽职调查，以避免不必要的法律纠纷。
抵押权实现时的处理：当抵押权需要实现时，抵押权人应与承租人进行协商，尽量达成双方都能接受的解决方案。如果协商不成，抵押权人可以通过法律途径解决纠纷，但应尊重承租人的合法权益，避免过度损害其利益。
四、实际案例分析
假设甲将一处房产抵押给乙银行以获取贷款，并办理了抵押权登记。随后，甲将该房产出租给丙使用。如果甲未能按时偿还贷款，乙银行有权行使抵押权，要求丙搬离该房产。在这种情况下，由于抵押权在租赁关系之前已经设立并登记，因此乙银行的抵押权优先于丙的租赁权。然而，如果乙银行在设立抵押权时同意甲出租该房产，或者丙不知道也不应当知道该抵押权的存在，那么丙的租赁合同在有效期内对乙银行继续有效，乙银行在实现抵押权时需要尊重丙的租赁权。
总结来说，抵押权与租赁权的优先顺序并非绝对，而是取决于抵押权的设立时间、是否登记以及承租人的知情权等因素。在实际操作中，各方应充分了解相关法律法规和合同条款，以维护自己的合法权益。如果您在债务债权或房产问题方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。