签了认购协议书后，买房定金能否退还，主要取决于具体情况和相关法律规定，以下分情况详细说明：

1. 购房者原因导致的违约

   • 法律规定：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。
   • 具体情形：若购房者因自身原因（如不想购买、资金无法到位、改变购房意愿等）无法继续履行认购协议，一般情况下定金不予退还。但若存在重大误解（如对房屋面积、价格计算方式等存在误解），购房者可以请求撤销认购协议并退还定金。

2. 开发商原因导致的违约

   • 法律规定：同样依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
   • 具体情形：若开发商未取得预售许可证、存在欺诈胁迫行为、不能按照认购协议约定的条款签订正式购房合同，或者存在其他违约行为（如房屋存在质量问题、无法按时交付等），购房者有权要求退还定金，并可能要求开发商承担相应赔偿责任。

3. 不可归责于双方当事人的原因

   • 法律规定：若因政策调整、自然灾害等不可归责于双方当事人的事由导致商品房买卖合同未能订立，购房者可以要求退还定金，双方均不承担违约责任。
   • 具体情形：例如，政府突然出台限购政策导致购房者失去购房资格，或者因自然灾害导致房屋无法交付等，购房者均有权要求退还定金。

4. 认购协议书中有特别约定

   • 法律规定：如果认购协议书中对定金的退还条件有特别约定（如约定在一定期限内可以无条件退还定金等），那么应当按照约定执行。
   • 具体情形：购房者在签订认购协议书时，应仔细阅读协议内容，特别是关于定金的条款。如果协议中有特别约定，且该约定不违反法律法规的强制性规定，双方应按约定执行。

处理建议：

• 协商沟通：在涉及定金退还问题时，购房者首先应与开发商进行协商沟通，争取和平解决争议。
• 收集证据：在实际主张退还定金时，购房者应收集和保留相关证据（如认购协议、付款凭证、沟通记录等），以证明符合上述可退还定金的法定情形。
• 法律途径：若协商不成，购房者可以考虑通过向消费者协会投诉、申请仲裁（如认购协议中有仲裁条款）或向法院提起诉讼等法律途径来维护自己的合法权益。

总结与提醒：

在签订认购协议书并支付定金前，购房者务必仔细阅读协议内容，特别是关于定金的条款。了解定金退还的法律依据和具体情况对于保护购房者权益至关重要。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供详细的法律建议。