结论
租赁合同纠纷的管辖法院确定需依据租赁物性质及合同约定，具体分为以下几种情况：
- 房屋租赁合同纠纷：适用专属管辖，由不动产所在地法院管辖。
- 其他类型租赁合同纠纷（如动产租赁）：不适用专属管辖，按一般合同纠纷管辖原则确定管辖法院。
- 合同中有协议管辖条款：若约定合法有效且不违反专属管辖，则按约定确定管辖法院。
详细分析
一、房屋租赁合同纠纷的专属管辖
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条第一项规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。房屋租赁合同纠纷作为不动产纠纷的一种，自然适用这一专属管辖原则。
适用场景：
- 无论房屋租赁合同中是否有管辖约定，只要该约定不违反专属管辖原则，房屋所在地的法院即具有管辖权。例如，若房屋位于北京市朝阳区，则北京市朝阳区人民法院对相关纠纷具有专属管辖权。
实例分析：
- 假设甲将位于上海市浦东新区的房屋出租给乙，双方未在合同中约定管辖法院。后因租金支付问题发生纠纷，此时应由上海市浦东新区人民法院管辖，因为浦东新区是房屋所在地，符合专属管辖原则。
二、其他类型租赁合同纠纷的管辖原则
一般合同纠纷管辖规则：
- 对于非房屋租赁合同的其他类型租赁合同，如设备租赁合同、车辆租赁合同等动产租赁，不适用专属管辖的规定。这些合同纠纷通常按照一般合同纠纷的管辖原则来确定管辖法院。
- 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
合同履行地的确定：
- 在租赁合同中，合同履行地通常为租赁物使用地。若合同未约定或约定不明确，可根据争议标的类型确定合同履行地。例如，若争议标的为给付货币，则接收货币一方所在地为合同履行地；若争议标的为交付不动产，则不动产所在地为合同履行地。
实例分析：
- 假设丙将一台设备出租给丁，双方未在合同中约定管辖法院。后因设备损坏赔偿问题发生纠纷，此时可由被告住所地（丁的住所地）或者合同履行地（设备使用地）人民法院管辖。
三、协议管辖的适用
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
适用条件：
- 租赁合同中双方需以书面形式明确约定管辖法院，且该约定合法有效（不违反级别管辖和专属管辖）。
效果：
- 若合同中有合法有效的协议管辖条款，则按照约定的法院管辖。但需要注意的是，即使双方有约定，也不能违背房屋所在地法院的专属管辖权（针对房屋租赁合同纠纷）。
实例分析：
- 假设戊将一辆汽车出租给己，双方在合同中约定若发生纠纷由原告住所地人民法院管辖。后因租金支付问题发生纠纷，若戊作为原告提起诉讼，则可由戊的住所地人民法院管辖；若己作为原告提起诉讼（如反诉），则可由己的住所地人民法院管辖（但需注意，若该纠纷涉及汽车损坏等物权问题，且汽车为不动产的附属物或具有特殊价值，可能仍需考虑专属管辖或特殊管辖原则）。不过，在大多数动产租赁合同纠纷中，协议管辖条款是有效的。
法律建议
在签订租赁合同时：
- 明确约定管辖法院（若希望约定管辖），确保约定合法有效且不违反专属管辖原则。
- 对于房屋租赁合同，建议明确房屋所在地为管辖法院，以避免后续纠纷。
在发生租赁合同纠纷时：
- 首先审查合同中是否有协议管辖条款，并确认其合法性。
- 若无协议管辖或协议无效，则根据租赁物性质确定管辖法院（房屋租赁合同纠纷由不动产所在地法院管辖；其他类型租赁合同纠纷由被告住所地或合同履行地法院管辖）。
- 及时咨询专业律师，以确保管辖权的正确行使并维护自身合法权益。
可能的法律后果
若错误选择管辖法院：
- 可能导致法院不予受理或驳回起诉，从而延误纠纷解决时机。
- 可能增加诉讼成本和时间成本，因为需要重新选择管辖法院并重新提起诉讼。
若忽视专属管辖原则：
- 在房屋租赁合同纠纷中，若忽视专属管辖原则而选择其他法院管辖，则该选择无效，法院将依职权确定由房屋所在地法院管辖。
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