房屋租赁合同无效的情形主要包括以下12种，我将结合法律条款与实际案例为您详细阐述：

1. 无民事行为能力人签订的合同
   根据《民法典》第144条，无民事行为能力人（如8周岁以下儿童、不能辨认自己行为的成年人）签订的合同无效。例如，房东为精神障碍患者且未法定代理，其签订的租赁合同自始无效。

2. 虚假意思表示签订的合同
   《民法典》第146条规定，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。例如，双方为逃避税费虚构低价租金，实际按市场价支付，此时合同因虚假意思表示无效。

3. 违反法律强制性规定的合同
   若合同内容违反法律、行政法规的强制性规定（如《商品房屋租赁管理办法》第6条禁止厨房、卫生间等非居住空间出租），则合同无效。例如，房东将地下室改造成卧室出租，因违反居住安全标准导致合同无效。

4. 违背公序良俗的合同
   《民法典》第153条明确，违背公序良俗的民事法律行为无效。例如，租赁房屋用于开设赌场、卖淫嫖娼等违法活动，合同因目的违法而无效。

5. 恶意串通损害他人权益的合同
   根据《民法典》第154条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。例如，房东与租客合谋通过虚假租赁合同转移财产，逃避债务，损害债权人利益，合同无效。

6. 格式条款无效情形
   若合同中存在《民法典》第497条规定的格式条款无效情形（如免除出租人责任、加重承租人责任、排除承租人主要权利），则该条款无效。例如，合同约定“租赁期间房屋自然损坏由承租人自行维修”，因排除出租人维修义务而无效。

7. 未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同
   根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。例如，房东未取得规划许可私自搭建房屋出租，合同无效。

8. 临时建筑物租赁合同超过批准期限
   同上条司法解释第3条，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。例如，临时建筑批准使用期限为2年，合同约定租期3年，则后1年无效。

9. 房屋被查封或扣押期间的租赁合同
   若房屋在租赁前已被司法机关查封或扣押，根据《城市房地产管理法》第38条，此类房屋不得转让或出租，合同无效。例如，房东因债务纠纷被法院查封房屋后仍出租，合同无效。

10. 房屋已设定抵押且未经抵押权人同意的租赁合同
    根据《民法典》第405条，抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响；但若抵押权设立后出租且未经抵押权人同意，合同可能因损害抵押权人利益而无效。例如，房东将已抵押的房屋出租，未告知承租人且未获抵押权人同意，合同存在无效风险。

11. 租赁期限超过20年的部分无效
    《民法典》第705条规定，租赁期限不得超过20年；超过部分无效。例如，合同约定租期25年，则后5年无效。

12. 承租人未经出租人同意转租的合同
    根据《民法典》第716条，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；若出租人明确表示不同意转租，则转租合同无效。例如，承租人擅自将房屋转租给第三人，房东发现后拒绝追认，转租合同无效。

法律建议：

• 签订租赁合同前，务必核实房屋产权、规划许可及抵押情况，避免因房屋权属瑕疵导致合同无效。
  
• 合同中应明确约定租赁用途、维修责任、转租条件等条款，避免因格式条款或约定不明引发纠纷。
  
• 若发现合同可能存在无效情形，应及时咨询专业律师，通过协商、诉讼等方式维护自身权益。
  

如有具体案件或合同条款需要分析，欢迎直接向我咨询，我将结合实际情况为您提供详细解答。