结论：地下室没有正规手续，仅有一份协议的情况下，不建议购买。这样的交易存在较大的法律风险和不确定性。

分析角度一：产权合法性

1. 产权证明的重要性：在房屋买卖中，产权证明是确认房屋所有权归属的关键文件。没有产权证明，就无法确认地下室的所有权是否清晰，是否存在权属纠纷。
2. 协议的法律效力：虽然双方可以签订协议来约定地下室的使用权或转让权，但这种协议在法律上的效力是有限的。特别是当协议内容涉及无产权的地下室时，协议可能因违反法律法规的强制性规定而被认定为无效。

分析角度二：交易风险

1. 无法办理过户手续：由于地下室没有正规手续，因此无法办理过户手续。这意味着即使你支付了购房款，也无法在法律上获得地下室的所有权。
2. 面临拆迁或收回风险：如果地下室属于违法建筑或未经批准擅自建设的，那么在未来可能面临被拆迁或收回的风险。一旦发生这种情况，你将无法获得任何补偿。
3. 难以维权：如果交易过程中出现问题或纠纷，由于地下室没有正规手续，你将难以通过法律途径来维护自己的权益。

分析角度三：法律建议

1. 谨慎购买：在购买地下室时，一定要确认其是否有正规手续和产权证明。如果没有，建议谨慎购买，以免陷入法律纠纷。
2. 咨询专业律师：如果你对地下室的产权情况存在疑虑或不确定，建议咨询专业律师进行法律评估。律师可以帮助你分析交易风险，并提供法律建议。
3. 要求卖方提供证明：如果卖方声称地下室有产权或使用权，但无法提供正规手续或产权证明，你可以要求卖方提供其他相关证明文件，如规划许可证、施工许可证等。如果卖方无法提供这些文件，那么你应该更加谨慎对待这次交易。

总结与进一步行动建议：

地下室没有正规手续，仅有一份协议的情况下购买存在较大的法律风险和不确定性。为了保护自己的权益，建议你谨慎购买，并在购买前咨询专业律师进行法律评估。如果你已经签订了相关协议或支付了购房款，但发现地下室存在产权问题或法律风险，建议及时与卖方协商解决或寻求法律途径来维护自己的权益。有问题可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供进一步的法律建议。