要签订一份不能随意涨房租的合同，关键在于明确约定租金调整机制、限制调整条件，并设置违约责任条款。以下是具体建议和合同条款设计思路：

1. 明确约定租金标准及调整周期

• 固定租金条款：在合同中直接约定租赁期内租金金额固定不变，例如：“本合同租赁期内，租金为每月人民币XX元，租赁期间（自XX年XX月XX日至XX年XX月XX日）租金不予调整。”
• 调整周期限制：若需允许调整，应明确调整周期（如每3年调整一次），并约定调整需双方协商一致，例如：“租金每3年调整一次，调整幅度需双方书面确认，任何一方不得单方决定。”

2. 设定租金调整的触发条件

• 市场指数挂钩：可约定租金调整与特定市场指数（如CPI、房屋租赁指数）挂钩，但需明确计算方式，例如：“租金调整幅度以租赁起始日所在年度CPI为基准，每年涨幅不超过CPI的50%。”
• 房屋维修或改造：若因出租方重大维修或改造导致房屋价值提升，可约定调整租金，但需明确维修范围和调整程序，例如：“因出租方对房屋进行结构性改造导致使用价值显著提升，双方可协商调整租金，但调整幅度不得超过改造成本的20%。”

3. 限制单方调租行为

• 禁止单方调租：明确约定出租方不得单方提高租金，否则构成违约，例如：“未经承租方书面同意，出租方不得以任何理由单方提高租金，否则承租方有权解除合同并要求赔偿。”
• 书面确认要求：要求任何租金调整均需双方签署书面补充协议，例如：“租金调整需以书面形式确认，口头约定无效。”

4. 设置违约责任条款

• 违约金条款：约定出租方违约调租的违约金，例如：“若出租方单方提高租金，需向承租方支付相当于3个月租金的违约金。”
• 解除合同权：赋予承租方在出租方违约时的合同解除权，例如：“出租方单方调租的，承租方有权提前解除合同，且无需承担违约责任。”

5. 其他保障条款

• 优先续租权：可约定承租方在同等条件下享有优先续租权，避免出租方通过不续租变相涨租，例如：“租赁期满后，承租方在同等条件下享有优先续租权，出租方不得拒绝或提高租金条件。”
• 租金支付方式：明确租金支付方式（如银行转账），并约定支付时间，避免因支付问题引发纠纷。

示例条款（供参考）：

**租金及调整条款**  
1. 本合同租赁期内，租金为每月人民币XX元，租赁期间（自XX年XX月XX日至XX年XX月XX日）租金不予调整。  
2. 若需调整租金，需满足以下条件之一：  
   - 经双方协商一致，并签署书面补充协议；  
   - 因房屋结构性改造导致使用价值显著提升，且调整幅度不超过改造成本的20%。  
3. 出租方不得单方提高租金，否则构成违约，承租方有权解除合同并要求出租方支付相当于3个月租金的违约金。  

注意事项：

• 合法性审查：确保合同条款不违反《民法典》中关于租赁合同的规定（如第704条至第734条）。
• 明确性原则：条款表述需清晰，避免模糊用语（如“合理涨幅”），建议量化标准。
• 双方协商：合同需双方自愿签署，任何强制条款可能被认定无效。

如有具体场景或条款设计需求，可直接向我咨询，我会根据实际情况提供进一步建议。