土地协议出让是国有土地使用权出让的一种重要方式，下面我将为您详细解释这一概念及其相关要点：

一、土地协议出让的定义

土地协议出让，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这种方式通常适用于非经营性土地的使用权取得，例如建设学校、医院等公共设施。

二、土地协议出让的适用范围

根据相关规定，出让国有土地使用权，在依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让的情形外，方可采取协议方式。具体来说，主要包括以下情况：

1. 供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，且供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的。
2. 原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，且《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等未明确应当收回土地使用权重新公开出让的。
3. 划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，且《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等未明确应当收回土地使用权重新公开出让的。
4. 出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的。

三、土地协议出让的原则与最低价

1. 原则：协议出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
2. 最低价：协议出让的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。这个最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。在有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于这个最低价时，国有土地使用权不得出让。

四、土地协议出让的流程

1. 编制出让计划：市、县人民政府国土资源行政主管部门根据经济社会发展计划、国家产业政策等编制国有土地使用权出让计划，并报同级人民政府批准后组织实施。
2. 公布出让计划：出让计划经批准后，在土地有形市场等指定场所或通过报纸、互联网等媒介向社会公布。
3. 提出意向用地申请：需要使用土地的单位和个人根据出让计划提出意向用地申请。
4. 制定协议出让土地方案：对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门制定协议出让土地方案。
5. 确定协议出让底价：根据国家产业政策和拟出让地块的情况，对拟出让地块的土地价格进行评估，并集体决策合理确定协议出让底价。
6. 协商与签订合同：市、县人民政府国土资源行政主管部门与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，签订《国有土地使用权出让合同》。
7. 公布协议出让结果：合同签订后，将协议出让结果在指定场所或媒介向社会公布，接受社会监督。

五、土地协议出让后的使用与变更

土地使用者按照合同约定付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。若需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，并依法办理相关手续。

希望以上解释能帮助您更好地理解土地协议出让这一概念及其相关要点。如果您还有其他问题或需要进一步的解释，请随时告诉我。