在“一房数卖”的纠纷中，房屋所有权归属及合同效力顺序的判断应遵循以下原则：
已办理房屋所有权变更登记的买方优先
- 法律依据与解读：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规，办理房屋所有权转移登记手续是房屋所有权变动的法定公示方式，具有最强的法律效力。因此，若其中一个买受人已经办理了产权登记，该买受人将优先取得房屋的所有权，即使其他买受人已经实际占有房屋或签订合同在先，也不能对抗已经办理产权登记的买受人。
- 举例：假设卖方将同一套房屋先后卖给了甲、乙两位买方，甲先签订合同但未办理登记，乙后签订合同但办理了登记。在此情况下，乙将优先取得房屋所有权。
均未办理登记但已合法占有房屋的买方次之
- 法律依据与解读：在没有办理产权登记的情况下，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》等规定，已经合法占有房屋的买受人可以优先取得房屋所有权。占有房屋体现了对房屋的实际控制和支配，因此具有较强的法律意义。
- 举例：若甲、乙两位买方均未办理登记，但甲已经实际入住房屋，而乙尚未入住。在此情况下，甲将优先取得房屋所有权。
均未办理登记且未占有房屋，但先行支付购房款的买方享有较高优先级
- 法律依据与解读：当没有买受人办理产权登记，也没有买受人合法占有房屋时，会综合考虑各买受人合同的履行情况，特别是付款情况。先行支付房屋价款的买受人，其履行合同的行为体现了诚意和实际行动，因此其权利可能会得到优先考虑。
- 举例：若甲、乙两位买方均未办理登记且未入住房屋，但甲已经支付了全部购房款，而乙仅支付了部分购房款。在此情况下，甲将享有较高的优先级。
若以上条件均相同，则依据合同成立时间的先后顺序来确定
- 法律依据与解读：若各方面情况相当，无法区分优先级时，会根据合同成立的先后顺序来确定房屋归属。这是基于交易公平和诚信原则考虑，保护了先交易者的合法权益。
- 举例：若甲、乙两位买方均未办理登记、未入住房屋且付款情况相同，但甲的合同签订时间早于乙。在此情况下，甲将优先取得房屋所有权。
合同效力问题：
- 在“一房数卖”中，只要不存在《民法典》规定的合同无效情形（如欺诈、胁迫、恶意串通、损害国家利益等），各个买卖合同通常都是有效的。未能取得房屋所有权的买受人可以依据有效的买卖合同追究出卖人的违约责任，要求其赔偿损失。
建议与防范措施：
- 为了避免“一房数卖”纠纷的发生，建议买卖双方在交易前进行充分的调查和了解，确保交易的合法性和有效性。
- 查询房屋权属状况，确保房屋未被他人占用或存在其他权利限制。
- 在签订合同时明确约定违约责任和赔偿方式，以便在发生纠纷时有明确的法律依据。
- 考虑办理预告登记等手续，以增强自身权益的保护力度。
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