在“不动产一物数卖”的纠纷中，即同一套房屋被卖方多次出售给不同的买方时，判断房屋所有权归属及合同效力顺序应遵循以下原则：

1. 已办理房屋所有权变更登记的买方优先

   • 法律依据与规则解读：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规，办理房屋所有权转移登记手续是房屋所有权变动的法定公示方式，具有最强的法律效力。因此，若其中一个买受人已经办理了产权登记，该买受人将优先取得房屋的所有权，即使其他买受人已经实际占有房屋或签订合同在先，也不能对抗已经办理产权登记的买受人。

2. 均未办理产权登记但部分房屋已交付的买方次之

   • 法律依据与规则解读：在没有办理产权登记的情况下，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》等规定，已经合法占有房屋的买受人可以优先取得房屋所有权。占有房屋体现了对房屋的实际控制和支配，因此具有较强的法律意义，这种实际控制权的状态使得占有人在面对其他未占有的买受人时享有优先权。

3. 均未办理产权登记、未交付房屋，但先行支付购房款的买方享有较高优先级

   • 法律依据与规则解读：同样参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，当没有买受人办理产权登记，也没有买受人合法占有房屋时，会综合考虑各买受人合同的履行情况，特别是付款情况。如果某个买受人已经支付了全部或大部分购房款，那么他的权利将受到更多保护。

4. 若以上条件均相同，则依据合同成立时间的先后顺序来确定

   • 规则解读：在各方面情况相当的情况下，会以合同成立的先后顺序来确定房屋归属，即签订合同在先的买受人优先取得房屋所有权。这是基于交易公平和诚信原则考虑，保护了先交易者的合法权益。

合同效力问题：

• 在“不动产一物数卖”中，只要不存在《民法典》规定的合同无效情形（如欺诈、胁迫、恶意串通、损害国家利益等），各个买卖合同通常都是有效的。未能取得房屋所有权的买受人可以依据有效的买卖合同追究出卖人的违约责任，要求其赔偿损失。

注意事项：

• “不动产一物数卖”行为本身可能构成违约甚至欺诈，卖方需要承担相应的法律责任。
• 在处理这类纠纷时，法院会综合考虑各种因素，如买方的善意程度、卖方的过错程度等，以做出公正合理的判决。

在实际操作中，如果遇到“不动产一物数卖”的情况，建议买方及时咨询并保留好相关证据，如购房合同、付款凭证、产权登记证明等，以便在纠纷发生时能够维护自己的合法权益。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。