卖房时配偶不签字，合同是否有效需根据具体情况判断，主要考虑财产的权属、配偶的意愿以及买方的善意取得情况。以下是对此问题的详细分析：
一、合同有效的情况
个人财产处分：
- 如果卖方出售的是其个人财产，例如婚前单独购买的房产或明确通过继承、赠与等方式归其所有的房产，则卖方有完全处分权，无需配偶签字，合同即为有效。例如，张三婚前全款购房并登记在自己名下，婚后单独出售，即使配偶不签字，合同也有效。
夫妻共同财产但配偶同意：
- 若标的物属于夫妻共同财产，即便配偶未在合同上签字，但只要其以其他方式表示了同意（如口头同意、事后追认，或配合办理过户手续等），合同同样有效。
买方善意取得：
- 在夫妻共同财产中，若卖方未经配偶同意擅自出售，但买方在不知情且无法知情的情况下购买，并已支付合理对价且完成过户，则买方可能构成善意取得，此时合同有效。卖方虽需对配偶承担违约责任，但不影响合同的外部效力。
表见代理：
- 若买房人有理由相信卖方有代理权（如卖方持有房产证、曾负责房产事务，或有证据证明卖方一直代表双方处理房产事宜等），则卖方的卖房行为可能构成表见代理，此时即使配偶未签字，合同也有效。
二、合同无效或效力待定的情况
夫妻共同财产且配偶不同意：
- 若标的物为夫妻共同财产，卖方未经配偶同意擅自出售，且买方不构成善意取得，则合同可能因配偶的反对而无效或处于效力待定状态，需要配偶的追认才能生效。在此情况下，买房人可催告配偶在合理期限内予以追认，若配偶未作表示或明确表示拒绝，则合同对配偶不发生效力，可能导致合同无效。
存在其他无效情形：
- 合同若违反法律法规强制性规定、损害公共利益或存在其他法定无效情形（如欺诈、胁迫等），则无论配偶是否签字，合同均无效。
三、实际操作建议
- 确认财产权属：在签订涉及财产处分的合同时，建议双方充分沟通并明确财产权属情况，必要时可要求提供财产证明，以避免后续可能出现的纠纷。
- 获取配偶同意：对于夫妻共同财产，建议卖方在出售前获取配偶的书面同意或授权，以确保合同的合法性和有效性。
- 核实买方情况：对于买方而言，在购买重大财产时，应谨慎核实卖方的财产状况及处分权，要求卖方提供配偶的同意书或相关证明文件，以确保交易的合法性和安全性。
总结来说，卖房时配偶不签字，合同的有效性取决于多个因素，包括财产的权属、配偶的意愿以及买方的行为等。在实际操作中，建议遵循相关法律法规的规定，并充分考虑各种可能的情况，以确保交易的合法有效。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。