商业用地40年并不属于永久用地。以下是对这一问题的详细解释：

1. 土地使用权期限的定义：

   • 在我国，土地使用权是有期限的，这是由土地的国家所有制性质决定的。无论是商业用地、住宅用地还是工业用地，其使用权都有明确的期限限制。
   • 商业用地的使用权期限通常为40年，这是根据相关法律法规规定的。这一期限是从土地使用权出让合同生效之日开始计算的。

2. 40年期限的含义：

   • 40年期限指的是土地使用者对特定地块享有使用权的年限。在这个期限内，土地使用者可以依法对土地进行开发、利用和经营。
   • 期限届满后，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权通常由国家无偿取得，除非土地使用者依法办理了续期手续并获得了新的土地使用权。

3. 永久用地的概念：

   • 永久用地通常指的是土地使用权没有期限限制，可以永久使用的情况。然而，在我国土地制度下，并不存在真正意义上的“永久用地”。
   • 即使是住宅用地，虽然其使用权期限较长（通常为70年），但也不是永久性的。期限届满后，同样需要依法办理续期手续。

4. 商业用地40年期限后的处理：

   • 当商业用地的40年使用权期限届满时，土地使用者需要按照相关法律法规的规定办理续期手续。
   • 如果土地使用者希望继续使用该地块，通常需要向国家支付土地出让金并重新签订土地使用权出让合同，以获得新的土地使用权。
   • 如果土地使用者未能在期限届满前办理续期手续或未能获得新的土地使用权，则国家有权无偿收回该地块及其地上建筑物、其他附着物。

建议：

• 对于商业用地的使用者来说，了解并遵守相关法律法规关于土地使用权期限的规定是非常重要的。
• 在土地使用权期限届满前，应提前规划并办理续期手续，以确保对土地的持续使用权益。
• 如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询，我会根据具体情况提供专业的法律意见。