针对“商铺先抵后卖打官司步骤”的问题，核心结论及步骤如下：
明确法律关系与权利基础
- 抵押权优先性确认：若商铺已设定抵押并办理登记，抵押权人（如银行）对商铺享有优先受偿权。需通过查询不动产登记簿确认抵押登记状态，若未登记则抵押权不成立，卖方可能构成无权处分。
- 买卖合同效力审查：若买方在抵押期间购买商铺，需审查合同是否约定“卖方负责解押”或“买方代偿债务后过户”等条款。若卖方隐瞒抵押事实，可能构成欺诈或违约，买方可主张解除合同或要求赔偿。
诉讼策略选择
- 抵押权人起诉：若抵押权人主张优先受偿，需以卖方（债务人）为被告，买方为第三人，请求拍卖商铺并优先受偿。此时买方可主张“善意取得”抗辩（需满足不知情、支付合理对价、已办理过户等条件）。
- 买方起诉卖方：若买方已支付房款但未过户，可起诉卖方要求：
- 继续履行合同（需商铺未被查封或拍卖）；
- 解除合同并返还房款、赔偿损失（如房价上涨差价、诉讼费用等）；
- 若卖方构成“一房二卖”或诈骗，可追究刑事责任。
证据收集与诉讼准备
- 抵押权证据：抵押合同、登记证明、债权债务凭证（如借款合同、还款记录）。
- 买卖合同证据：购房合同、付款凭证、沟通记录（证明卖方隐瞒抵押或承诺解押）。
- 商铺现状证据：查封、拍卖公告（证明抵押权已行使）或实际占有使用证明（如物业费缴纳记录）。
诉讼程序推进
- 立案：向商铺所在地法院提交起诉状及证据，明确诉讼请求（如确认合同效力、要求过户或赔偿）。
- 庭审：围绕“抵押权与买卖权的冲突”展开辩论，重点论证：
- 买方是否善意（如是否查询抵押登记）；
- 卖方是否构成根本违约；
- 抵押权人是否放弃优先受偿权（如书面同意转让）。
- 执行：若买方胜诉，需申请强制执行过户；若抵押权人胜诉，商铺可能被拍卖，买方仅能就剩余价款受偿。
风险防范与替代方案
- 协商解押：在诉讼前尝试与卖方、抵押权人协商，由买方代偿债务后解除抵押，再完成过户。
- 另诉撤销抵押：若抵押存在瑕疵（如主债权消灭、未同意转让），可起诉要求撤销抵押登记。
- 参与分配：若商铺被拍卖，买方可作为普通债权人申报债权，但优先权低于抵押权人。
关键提示：商铺“先抵后卖”涉及物权法、合同法及执行程序，建议根据具体案情（如抵押登记时间、买卖合同条款、付款方式等）制定策略。如有进一步细节需分析，可直接向我咨询。