结论前置：在我国法律框架下，永久性土地租赁合同通常是无效的，因其违反了《中华人民共和国民法典》中关于租赁期限不得超过二十年的强制性规定。不过，这并不意味着整个合同都没有法律效力，而是仅超过二十年部分无效，二十年以内的租赁约定仍然有效。以下从多个角度进行详细分析：

一、法律依据与合同效力认定

1. 《中华人民共和国民法典》第七百零五条明确规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的部分无效，且续订后的租赁期限（含原期限）同样不得超过二十年。这一规定旨在平衡土地资源利用效率与合同稳定性，防止长期垄断性使用。

2. 合同效力分析：

   • 部分有效：尽管“永久租赁”的表述不合法，但合同中不超过二十年的租赁期限部分是有效的，出租方和承租方需按约履行。
   • 部分无效：“永久租赁”中超出二十年的部分不具有法律效力，对双方无约束力。不过，这部分的无效不影响合同其他条款的效力，如租金支付方式、违约责任等。

二、实际履行中的处理

1. 租赁期满后的处理：租赁期满二十年后，若双方愿继续租赁关系，可续签合同，但总期限不得超二十年。若未续签而承租人继续使用租赁物，且出租人无异议，则转为不定期租赁，双方可随时解除合同，但需提前合理通知对方。

2. 风险防范：为避免因租赁期限问题产生纠纷，双方在签订合同时应明确约定租赁期限，并确保不超过二十年。同时，可在合同中约定续租、解约等条款，以更好地保障双方权益。

三、特殊情形下的有效性认定

1. 经审批的长期使用权：特定项目（如公共设施、能源开发）若获政府批准并符合规划要求，可能获得超过二十年的土地使用权限。但这种情况需严格遵循行政许可程序，且通常不适用于普通的土地租赁合同。

2. 农村土地的特殊流转机制：在集体土地上，通过家庭承包或其他合法方式取得的土地承包经营权，其流转期限受承包期剩余年限限制。但即便如此，流转期限也不得超过法定上限，且可通过续包政策延长至法定最长期限，而非“永久”流转。

四、法律建议与总结

1. 遵守法律规定：为避免潜在纠纷和风险，签订土地租赁合同时应明确具体租赁期限，并确保符合法律法规。不要试图通过“永久租赁”等表述来规避法律限制。

2. 合理规划租赁期限：根据实际需求和市场情况，合理规划租赁期限。若需要长期使用土地，可考虑在合同期限届满后依法续签，而非一次性约定过长的租赁期限。

3. 咨询专业律师：在处理土地租赁问题时，如有任何疑问或需要进一步的法律建议，可直接向我咨询。我会根据你的具体情况提供专业的法律意见和帮助。

综上所述，永久性土地租赁合同在法律上通常是无效的。在签订和履行土地租赁合同时，必须严格遵守国家法律规定，确保合同的合法性和有效性。如有任何法律问题或需要进一步的帮助，请随时向我咨询。