电梯维保合同的签订主体并不局限于业主或者物业，具体取决于小区的管理模式、业主大会的决议以及相关授权情况。以下是对这一问题的详细分析：
一、电梯维保合同的主要签订主体
物业公司：
- 在大多数已交付使用且有物业管理的小区中，物业服务合同中通常会包含电梯维护保养等相关服务内容。物业作为小区公共设施设备的日常管理和维护方，会与专业的电梯维护保养公司签订电梯维护保养合同，以保障电梯的定期维护、故障维修等工作顺利进行。
- 若业主大会或业主委员会委托物业负责电梯采购、安装等工作，物业基于业主的授权，也会以自己的名义与电梯供应商、安装公司等签订合同，但最终责任和权益仍归属于业主。
业主或业主委员会：
- 对于自建房或小型独栋建筑，若业主自住且自行管理，不存在物业管理公司介入，则业主会自行与电梯相关方签订合同。
- 在一些小区，业主大会可能授权业主委员会负责小区重大事项，包括电梯的更新、改造、更换等。此时，业委会可以代表全体业主与相关方签订合同，以保障全体业主的权益和决定权。
二、电梯维修的主体责任
- 电梯属于物业共用设施，自交付之日起应由物业公司聘请维保单位对小区电梯进行维修、养护和管理。这一责任并非由房地产开发商承担。
- 在质保期内，虽然电梯保养可能是免费的，但仍需与原电梯保养单位签订维保合同，并注明费用为免费，以便申报年审。
三、特殊情况与注意事项
质保期内的维保合同：
- 在质保期内，电梯保养可能是免费的，但合同条款仍需完善，明确费用、服务内容等关键信息。
业主委员会的角色：
- 业主委员会是业主大会的执行机构，不具备独立法人资格，但负责召集业主大会会议、报告物业管理的实施情况，以及代表业主与物业服务企业签订物业服务合同等职责。在无物业公司的情况下，业委会将承担起签订电梯合同的责任。
合同形式与法律效力：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同可以采用书面形式、口头形式或其他形式。但电梯维保合同属于技术服务类合同，为了保障双方权益，建议采用书面形式签订，并明确双方的权利和义务。
- 个人签字的电梯维保合同需要有具有合法资格的“安装、改造、维修单位或者电梯制造单位”的委托授权书才是完备合同，否则可能面临法律效力问题。
四、法律建议
- 明确签订主体：在签订电梯维保合同前，应明确签订主体，确保合同具有法律效力。若小区有物业公司，通常由物业签订；若无物业公司，则由业主或业主委员会签订。
- 完善合同条款：合同条款应明确、具体，包括服务内容、费用、期限、违约责任等关键信息，以避免后续纠纷。
- 保留相关证据：在签订和履行合同过程中，应保留好相关证据，如合同文本、付款凭证、维修记录等，以备不时之需。
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