小产权房租赁合同的签订对象，主要取决于小产权房的产权归属及实际管理情况。以下从不同角度为你详细分析：

1. 产权归属明确，有实际产权人

   • 如果小产权房有明确的产权归属，即存在实际产权人（尽管这种产权可能不受法律完全保护，但在实际交易中存在），那么租赁合同应当与实际产权人签订。这是最直接、也最符合常规租赁交易习惯的方式。
   • 法律依据：虽然小产权房的产权不受《物权法》（现已被《民法典》物权编替代）完全保护，但租赁关系作为债权关系，仍受《民法典》合同编的保护。根据《民法典》的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，与实际产权人签订租赁合同，是确立租赁关系的基础。

2. 产权归属不明确，或存在多方主张产权

   • 在小产权房产权归属不明确，或存在多方主张产权的情况下，签订租赁合同就需要更加谨慎。此时，可能需要先通过法律途径（如诉讼、仲裁）确认产权归属，再与确认后的产权人签订租赁合同。
   • 风险提示：如果未经确认产权归属就签订租赁合同，可能会面临合同无效、租金无法追回等风险。因为一旦产权归属被确认给第三方，原签订的租赁合同就可能因缺乏合法出租人而无效。

3. 小产权房由村委会或集体组织管理

   • 在某些情况下，小产权房可能由村委会或集体组织统一管理。此时，租赁合同可以与村委会或集体组织签订。但需要注意的是，这种签订方式的前提是村委会或集体组织确实有权代表产权人出租房屋，且这种出租行为得到了产权人的同意或授权。
   • 实践建议：在与村委会或集体组织签订租赁合同时，最好要求其提供产权人的同意或授权文件，以确保合同的合法性和有效性。

4. 特殊情况下的租赁合同签订

   • 如果小产权房存在抵押、查封等特殊情况，签订租赁合同时还需要考虑这些因素对租赁关系的影响。例如，如果房屋已被抵押给银行，那么在与抵押人签订租赁合同时，就需要确保租赁关系不会损害银行的抵押权。
   • 法律后果：如果未经抵押权人同意就签订租赁合同，并因此损害了抵押权人的利益，那么承租人可能会面临租金无法追回、房屋被强制执行等风险。

总结与建议：

• 在签订小产权房租赁合同时，首先要明确房屋的产权归属及实际管理情况。
• 如果可能的话，尽量与实际产权人签订租赁合同，并要求其提供产权证明文件。
• 如果产权归属不明确或存在特殊情况，建议先咨询专业律师或相关机构，了解相关法律风险后再做决定。
• 在签订租赁合同时，务必仔细阅读合同条款，确保自己的权益得到充分保障。

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