结论概述：小区收费是否以实际情况为准，以及服务不达标时是否仍需按合同交费，这主要取决于租赁合同中的具体约定以及相关法律法规的规定。以下将从这两个方面进行详细分析。

1. 合同约定优先：

   • 合同内容：首先，需要查看租赁合同中关于物业费、服务费等费用的支付条款。如果合同中明确规定了费用的支付标准、支付方式以及支付条件，且这些条款不违反法律法规的强制性规定，那么双方应当按照合同约定履行。
   • 服务标准：合同中可能也会约定物业服务的标准或内容。如果物业服务未达到合同约定的标准，租户有权要求物业方进行整改或降低费用。但具体能否降低费用，还需看合同中是否有相关约定或双方能否协商一致。

2. 法律法规的考量：

   • 消费者权益保护：根据《中华人民共和国消费者权益保护法》等相关法律法规，消费者（在此场景下可视为租户）享有公平交易的权利。如果物业方提供的服务明显不达标，且未按照合同约定进行整改，租户有权向相关部门投诉或寻求法律救济。
   • 合同法的原则：根据《中华人民共和国民法典》中关于合同的规定，如果一方未按照合同约定履行义务，另一方有权要求其承担违约责任。在物业服务不达标的情况下，租户可以要求物业方承担违约责任，包括但不限于降低费用、赔偿损失等。但具体能否降低费用，还需根据合同约定和实际情况进行判断。

3. 实际操作建议：

   • 沟通协商：如果租户认为物业服务不达标，首先应当与物业方进行沟通协商，要求其进行整改或降低费用。在沟通过程中，租户可以保留相关证据，如照片、视频、聊天记录等，以证明物业服务确实存在问题。
   • 投诉举报：如果沟通协商无果，租户可以向相关部门（如房管局、消费者协会等）进行投诉举报，寻求行政部门的帮助和支持。
   • 法律途径：如果问题仍然无法解决，租户可以考虑通过法律途径来维护自己的合法权益。这包括但不限于向法院提起诉讼、申请仲裁等。

特殊情况说明：

• 如果租赁合同中明确规定了无论物业服务是否达标，租户均需按合同约定支付费用，且该条款不违反法律法规的强制性规定，那么租户可能需要按照合同约定支付费用。但在此情况下，租户仍然有权要求物业方进行整改或寻求其他法律救济途径。
• 如果物业服务不达标是由于不可抗力（如自然灾害、政府行为等）导致的，且物业方已经采取了合理的措施进行补救，那么租户可能需要按照合同约定支付费用，但物业方也应当承担相应的责任。

总结与建议：小区收费是否以实际情况为准以及服务不达标时是否仍需按合同交费，这取决于合同约定和法律法规的规定。在遇到此类问题时，租户应当首先查看合同条款，了解自己的权利和义务；然后与物业方进行沟通协商，寻求解决方案；如果无法解决，可以向相关部门投诉举报或寻求法律途径来维护自己的合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。