居住权与抵押权谁优先，需根据具体情况来判断，但总体而言，抵押权在多数情况下具有优先性，不过居住权的设立也会对抵押权的实现产生一定限制。以下是对这一问题的详细分析：
一、居住权与抵押权的基本定义及性质
居住权：居住权是指对他人所有的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。这种权利通常基于合同或遗嘱等法律文件设立，旨在满足特定人的居住需求。居住权具有时间性，期限届满或居住权人死亡时即消灭，且一般不得转让和继承。
抵押权：抵押权是指债权人对于债务人或第三人不转移占有而提供担保的财产，在债务人不履行债务时，依法享有的就该财产变价并优先受偿的权利。抵押权是一种担保物权，具有优先受偿性。
二、居住权与抵押权的相互影响及优先级判断
抵押权设立后设立居住权：
- 如果抵押权在先设立，随后在抵押物上设立了居住权，那么抵押权在实现时通常具有优先性。因为抵押权人对于抵押物享有优先受偿的权利，居住权的设立不能妨碍抵押权的实现。在抵押物被拍卖或变卖时，抵押权人有权优先于居住权人获得清偿。
居住权设立后设立抵押权：
- 如果居住权在先设立，随后在抵押物上设立了抵押权，那么居住权可能会对抵押权的实现产生一定限制。因为居住权人已经依法享有对抵押物的占有和使用权，抵押权人在实现抵押权时，需要尊重居住权人的合法权益。在抵押物被拍卖或变卖时，竞买人需要承受抵押物上的居住权负担，即需要等待居住权期限届满或居住权人死亡后，才能完全行使对抵押物的所有权。不过，这并不意味着抵押权完全丧失优先性，而是在实现过程中需要考虑到居住权的存在。
特殊情况下的权益平衡：
- 在某些特殊情况下，如居住权人严重滥用居住权、对房屋造成重大损害等，抵押权人或所有权人可以通过法律途径寻求救济，要求解除居住权或限制居住权的行使。此时，法院会综合考虑具体情况，审理并判断是否需要调整居住权与抵押权的优先级，以平衡各方当事人的合法权益。
三、法律建议及风险提示
对于抵押权人：
- 在设立抵押权前，应仔细核查抵押物上是否已设立居住权，以避免未来可能出现的纠纷。
- 如果抵押物上已设立居住权，应在抵押合同中明确约定居住权对抵押权实现的影响及处理方式，以降低法律风险。
对于居住权人：
- 应遵守居住权合同的约定，合理使用房屋，不得损害抵押权人的合法权益。
- 如果居住权受到侵害或面临被解除的风险，应及时寻求法律援助，维护自己的合法权益。
对于房屋所有权人：
- 在设立居住权或抵押权时，应充分了解相关法律规定及可能产生的法律后果，谨慎决策。
- 如果需要同时设立居住权和抵押权，应在合同中明确约定两者的优先级及处理方式，以避免未来可能出现的纠纷。
总结来说，居住权与抵押权的优先级问题并非绝对，而是需要根据具体情况来判断。在实际操作中，各方当事人应充分了解相关法律规定及可能产生的法律后果，谨慎决策，并在必要时寻求专业法律援助。如果您有具体的法律问题或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。