租户把房子烧了，马上终止合同是否有效，需根据火灾起因、对租赁物的影响程度及合同具体约定来判断。以下是对此问题的详细分析：

1. 火灾对租赁物的影响：

   • 若火灾导致房屋主体结构严重损坏，无法保障基本居住安全，或虽未完全丧失使用功能但损坏部分严重影响租户按合同约定用途使用房屋，且短期内难以修复，租户有权依据《民法典》中关于租赁物危及承租人安全或健康的规定，要求解除合同。在此情况下，终止合同是有效的。
   • 若火灾造成的损坏较轻，经简单修复即可恢复正常使用，或双方合同中有特别约定，如即使发生火灾也不影响租户继续履行合同，则租户通常不能仅因火灾发生而要求解除合同。此时，马上终止合同可能缺乏法律依据，合同效力可能不受影响，租户仍需履行合同义务。

2. 火灾的起因：

   • 若火灾非因租户过错导致（如房屋线路老化、隔壁失火波及等），租户不仅可要求减少租金或不支付租金，若火灾导致合同目的无法实现，还有权解除合同。在此情况下，终止合同是有效的，且租户可能无需承担赔偿责任。
   • 若火灾因租户过错导致（如违规使用电器、明火等），租户可能需承担赔偿责任，且要求解除合同可能会受到限制。此时，马上终止合同可能被视为违约行为，租户需承担相应的违约责任。

3. 合同的具体约定：

   • 双方在合同中可能对火灾等意外事件的处理方式有明确约定。若合同中规定了火灾发生时双方的权利义务及合同解除条件，则应按照合同约定执行。若合同约定火灾发生时租户有权解除合同，则租户马上终止合同是有效的；若合同未作约定或约定不明确，则需根据上述火灾对租赁物的影响及火灾起因等因素来判断。

法律建议：

• 在发生火灾后，租户应首先与房东沟通，明确火灾起因及对租赁物的影响程度，并查看合同中是否有相关约定。
• 若租户认为有权解除合同，应与房东协商一致并签订书面解除协议，以避免后续纠纷。
• 若双方无法达成一致，租户可通过法律途径解决争议，如提起诉讼或申请仲裁，并依据《民法典》的相关规定及法院判例来维护自身权益。

可能法律后果：

• 若租户在符合法定或约定条件下解除合同，则无需承担违约责任，且可能获得租金减免或赔偿等权益。
• 若租户在不符合法定或约定条件下解除合同，则可能需承担违约责任，包括支付违约金、赔偿房东损失等。

综上所述，租户把房子烧了后马上终止合同是否有效，需根据具体情况判断。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。