租房协议的效力问题需分情况讨论，核心结论如下：

1. 若原合同明确约定“自动续期”或“合同期满后双方无异议则继续有效”
   根据《民法典》第734条，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期。此时双方无需每年重签合同，但任何一方均可随时解除合同（需提前合理期限通知对方，通常为30日）。
   例如：若合同中写明“租期1年，期满后双方无异议则自动续期1年”，则第二年合同仍按原条款执行，但期限变为不定期。

2. 若原合同未约定续期条款，但承租人继续支付租金且出租人接受
   即使未签订新合同，双方行为已形成事实租赁关系，原合同条款（如租金、维修责任等）原则上继续适用，但租赁期限同样变为不定期。此时出租人若主张涨租，需与承租人协商一致；若协商不成，承租人有权按原租金继续履行。
   风险提示：不定期租赁中，出租人可随时要求解除合同，可能影响承租人居住稳定性。

3. 若双方希望固定租期或修改条款（如涨租）
   需重新签订书面合同，明确新租期、租金等关键条款。未签订新合同而直接按原租金转账的，可能被认定为不定期租赁，导致出租人无法单方面强制涨租。
   建议操作：在原合同到期前1-2个月，双方协商是否续签及条款变更，并通过补充协议或新合同固定权利义务。

实务建议：

• 对承租人：若希望长期稳定居住，可要求在原合同中增加“自动续期”条款，或到期后及时与出租人签订新合同；
  
• 对出租人：若需涨租或调整条款，应提前与承租人沟通，避免因未签新合同导致租金调整受限。
  

如有具体合同条款或纠纷细节，可进一步向我说明，我会结合条款内容为您分析风险点。