结论：是否需要按新租赁处理，取决于续签时双方的具体约定以及相关法律规定，以下分情况说明：

1. 若续签合同实质为原合同的延续，一般不按新租赁处理

   • 从合同内容角度：如果后续每年续签的合同，在主要条款上与第一次签订的合同基本一致，比如租金标准、租赁期限计算方式（只是期限上延续）、租赁用途、双方权利义务等核心内容没有发生重大变化，且合同中明确表明是原合同的续签或者延续，那么这种情况下通常视为原租赁合同的继续履行，不按新租赁处理。例如，原合同约定租金每月 5000 元，租赁期限为 1 年，后续续签合同同样约定租金每月 5000 元，只是租赁期限变为下一年，其他条款如维修责任、违约责任等都和原合同相同，这就属于原合同的延续。
   • 从法律关系角度：租赁法律关系具有连续性，在原合同履行正常且双方无异议的情况下进行续签，本质上是对原租赁期限的延长，租赁双方的权利义务关系在原合同框架内持续，所以不需要按照全新的租赁关系来处理。

2. 若续签合同有重大变更，可能按新租赁处理

   • 租金大幅调整：如果续签合同时，租金与原合同相比有大幅度的提高或者降低，这种变化可能会影响到租赁双方的权利义务平衡。例如原合同租金每月 5000 元，续签时租金变为每月 8000 元，涨幅达到 60%，这种情况下可以认为租赁条件发生了重大变化，有可能被视为新的租赁关系。
   • 租赁用途改变：原合同约定的租赁用途是居住，续签合同时双方协商将租赁用途改为商业经营。由于租赁用途的改变会涉及到房屋的使用方式、对房屋的损耗程度以及可能产生的法律责任等多方面的变化，这种情况下通常会被认定为新的租赁关系。
   • 其他重大条款变更：比如租赁期限的计算方式发生改变（原合同是固定 1 年，续签变为不定期租赁）、维修责任的承担主体发生重大调整等，这些重大条款的变更都可能使续签合同被视为新的租赁处理。

3. 从法律规定的特殊情形角度

   • 根据相关司法解释：在某些情况下，即使进行了续签，但如果符合特定条件，也可能有特殊规定。例如，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。这就说明在续签合同涉及装饰装修等事项时，要结合法律规定和双方约定来判断是否按新租赁处理以及相关费用的承担等问题。

建议：为了避免后续可能出现的纠纷，在续签合同时，双方最好明确约定该续签合同是原合同的延续还是新的租赁合同。如果对相关条款存在疑问或者不确定如何处理，可以直接向我咨询，我会根据具体情况为你提供详细的法律建议。