在审理以房抵债纠纷时，第三人并非必须参加，但具体是否需要其参加，需根据案件具体情况和法律规定来判断。以下从不同角度进行分析：
一、从法律规定角度
必要共同诉讼人原则：
- 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，必要共同诉讼是指当事人一方或双方为两人以上，诉讼标的是共同的，必须共同进行诉讼的当事人。在以房抵债纠纷中，如果房屋买卖协议直接影响到第三人的权益，且该权益与案件处理结果有法律上的利害关系，那么第三人可能被视为必要共同诉讼人，需要参加到诉讼中来。
第三人参加诉讼的情形：
- 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼（有独立请求权的第三人）。
- 对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼（无独立请求权的第三人）。
- 在以房抵债纠纷中，如果第三人认为房屋买卖协议侵犯了其合法权益，或者案件处理结果将直接影响其权益，那么第三人可以申请参加诉讼，或者由法院通知其参加诉讼。
二、从案件实际情况角度
房屋买卖协议的效力：
- 如果房屋买卖协议是债权人与第三人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，那么该协议是有效的。在审理以房抵债纠纷时，如果涉及房屋买卖协议的效力问题，且该协议与第三人有直接关系，那么第三人可能需要参加到诉讼中来，以维护自己的合法权益。
第三人的权益是否受影响：
- 如果房屋买卖协议的履行或解除将直接影响第三人的权益，例如第三人已经支付了购房款但尚未办理过户手续，或者第三人已经实际占有并使用了房屋等，那么第三人可能需要参加到诉讼中来，以主张自己的权益。
三、法律建议
对于债权人：
- 在签订房屋买卖协议时，应确保协议内容合法、有效，并明确各方的权利和义务。
- 如果涉及以房抵债的情况，应确保债务人同意并了解相关法律后果。
- 在诉讼过程中，如果涉及第三人的权益，应积极通知第三人参加诉讼，或者向法院申请追加第三人为共同诉讼人。
对于第三人：
- 如果认为房屋买卖协议侵犯了自己的合法权益，或者案件处理结果将直接影响自己的权益，应积极申请参加诉讼，或者向法院表明自己的立场和诉求。
- 在诉讼过程中，应提供充分的证据来支持自己的主张，并积极参与庭审活动，以维护自己的合法权益。
对于法院：
- 在审理以房抵债纠纷时，应仔细审查房屋买卖协议的效力以及第三人的权益是否受影响。
- 如果认为第三人需要参加到诉讼中来，应依法通知第三人参加诉讼，或者根据当事人的申请追加第三人为共同诉讼人。