结论：在法院依法查封土地的情况下，不能办理土地用途变更和不动产变更登记。以下是具体的法律依据和分析：
法律依据
《中华人民共和国土地管理法》的相关规定：
- 虽然《土地管理法》并未直接规定查封期间不得办理土地用途变更和不动产变更登记，但查封作为一种法律强制措施，其目的在于限制被查封财产的处分权，以确保将来判决的有效执行。因此，在查封期间，被查封的土地使用权在法律上处于受限状态，不得进行转让、出租、抵押或变更用途等处分行为。
《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定：
- 根据该法第三十八条，下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。这一条款虽然直接针对的是房地产转让，但查封对房地产权利的限制同样适用于土地用途变更和不动产变更登记等处分行为，因为这些行为都涉及到房地产权利的变动。
《不动产登记暂行条例》及其实施细则的相关规定：
- 根据《不动产登记暂行条例》第二十二条，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记：（二）存在尚未解决的权属争议的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。在法院查封期间，土地使用权存在权属争议或法律限制，因此不动产登记机构应不予办理变更登记。
- 具体到实施细则，如《不动产登记暂行条例实施细则》中也可能有类似规定，进一步明确了查封期间不动产登记的限制。
深度分析
- 查封的法律效果：查封是法院为保障诉讼顺利进行和判决有效执行而采取的一种强制措施。它限制了被查封财产的处分权，包括转让、出租、抵押、变更用途等。这是为了防止被执行人在诉讼期间转移财产，逃避法律责任。
- 土地用途变更和不动产变更登记的性质：土地用途变更和不动产变更登记都是对土地使用权或房地产权利的重大变动。这些变动需要得到相关部门的批准和登记，以确保权利的合法性和有效性。在查封期间，由于土地使用权受到法律限制，因此无法进行这些变动。
- 实务操作中的处理：在实际操作中，如果土地被法院查封，不动产登记机构在收到变更登记申请时，会首先核查土地的权利状态。一旦发现土地被查封，登记机构会拒绝办理变更登记手续，并告知申请人查封的情况和原因。
建议
- 遵守法律程序：如果土地被法院查封，相关权利人应遵守法律程序，不得擅自进行土地用途变更或不动产变更登记等处分行为。
- 寻求法律救济：如果认为查封有误或需要解除查封以进行变更登记，相关权利人应通过法律途径寻求救济，如提出执行异议、申请复议或提起诉讼等。
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