若物业未备案，业主或业主委员会可通过合法程序清退物业，但需注意程序合法性及证据收集。具体分析如下：
- 核实物业未备案的事实
首先需确认物业确实未在当地房地产主管部门或街道办事处备案。可通过以下方式核实：
- 向当地房管部门（如住建局、物业科）查询物业备案信息；
- 要求物业出示备案证明文件，若其无法提供，可初步认定未备案；
- 查阅小区《物业服务合同》，合同中通常会约定物业需完成备案的义务。
法律依据：根据《物业管理条例》第32条，物业服务企业需向房地产行政主管部门备案，未备案可能面临行政处罚，但不影响合同效力（需结合地方性法规判断）。
- 清退物业的合法程序
即使物业未备案，业主或业委会仍需通过法定程序解聘物业，避免因程序违法承担赔偿责任：
- 召开业主大会：经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，可解聘物业；
- 书面通知物业：将解聘决定以书面形式送达物业，并要求其限期撤场；
- 办理交接手续：监督物业移交物业用房、设施设备、财务账目等资料；
- 报房管部门备案：将解聘决定及交接情况报当地房管部门备案，确保程序合法。
风险提示：若直接强行清退物业（如停水停电、锁门等），可能被认定为侵权，需承担赔偿责任。
- 利用物业未备案的瑕疵主张权利
物业未备案虽不直接导致合同无效，但可作为谈判或诉讼的筹码：
- 协商解约：以物业未备案违反行政法规为由，要求其主动退出；
- 起诉解约：若物业拒绝退出，可向法院起诉，主张其未履行备案义务构成违约，要求解除合同；
- 行政投诉：向当地房管部门举报物业未备案，由行政部门责令整改或处罚，间接推动其退出。
案例参考：某小区业委会以物业未备案为由起诉解约，法院认为备案属管理性规范，未备案不影响合同效力，但物业需承担行政责任，最终判决物业限期退出并支付违约金（因物业存在其他违约行为）。
- 后续物业选聘与备案
清退物业后，需及时选聘新物业并完成备案：
- 通过招标或协议方式选聘新物业；
- 新物业需在签订合同后30日内向房管部门备案；
- 公示选聘结果及备案情况，接受业主监督。
建议：在选聘新物业时，可将“完成备案”作为合同条款，明确违约责任，避免再次出现类似问题。
总结：物业未备案虽不直接导致其被清退，但业主或业委会可通过合法程序解约，并利用未备案的瑕疵主张权利。建议优先通过协商或行政投诉解决，若协商无果，可委托律师起诉解约，确保程序合法、证据充分。如有具体案件细节，可进一步向我咨询。