结论前置：收房时是否必须交物业费，需根据房屋是否已实际交付以及购房合同中的相关约定来判断，不能一概而论。以下从不同情况为您详细分析：
一、业主需要缴纳物业费的情况
交房通知送达后业主无正当理由未收房
- 法律依据：根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，若开发商已按购房合同约定书面通知业主收房，而业主无正当理由拖延收房，则从通知规定的收房日期起，物业费通常由业主承担。
- 实际应用举例：比如，开发商在合同约定的交房日期前向业主发送了书面的交房通知，但业主因个人原因，如出差、旅游等，未按通知要求办理收房手续。在此情况下，即使业主未实际入住，也需从通知规定的收房日期起缴纳物业费，因为物业服务企业已经为该房屋所在的小区提供了物业服务，业主作为小区的一员，享受了服务即应支付相应费用。
房屋已实际交付使用
- 情况说明：即便业主未正式办理收房手续，但若房屋已实际交付给业主使用（如开始装修或实际入住），则业主需缴纳物业费。
- 理由阐述：此时物业服务企业已经为该房屋提供了实际的物业服务，如小区的安保、清洁、绿化等，业主享受了这些服务，就应当支付相应的物业费。
二、业主不需要缴纳物业费的情况
房屋未达到交付条件
- 法律依据与实际情况：若房屋未达到合同约定的交房条件（如存在质量问题影响正常居住使用，或小区配套设施未完善等），业主有权拒绝收房。在此期间，物业费应由建设单位（即开发商）承担。
- 案例说明：例如，房屋存在严重的漏水问题，且多次维修未果，导致业主无法正常居住，业主可以拒绝收房，并在此期间无需承担物业费，该费用由开发商负责。因为此时房屋并未达到交付使用的标准，物业服务企业也未为业主提供有效的物业服务。
合同无特别约定提前收费
- 合同审查重要性：虽然一般情况下物业服务是从正式收房那天开始计费，但部分开发商或物业公司可能在购房合同中设定特别条款，如提前收费等。
- 应对建议：业主在签订购房合同时应仔细审查相关条款，特别是关于物业费缴纳的时间、方式等约定，确保自身权益不受损害。如遇不明确或认为不公平的条款，应及时提出异议，并与开发商或物业公司进行协商修改。
三、总结与建议
- 总结：综上所述，收房时是否必须交物业费，需综合考虑房屋交付情况、购房合同条款以及是否存在特殊情况等因素。不能简单地认为收房就必须交物业费，也不能因为未收房就一概拒绝缴纳物业费。
- 建议：业主在购房及收房过程中应密切关注相关法律规定和合同条款，确保自身权益得到保障。如遇疑问或争议，如关于房屋交付条件、物业费缴纳时间等，可直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供专业的法律意见。