发现做财产保全时目标房产已被抵押，这确实增加了保全的复杂性和不确定性，但并非无法应对。以下是从法律层面、应对策略及注意事项三个维度的综合分析：
一、法律层面的影响分析
抵押权的优先性
根据《民法典》第414条，已登记的抵押权优先于普通债权受偿。这意味着，即使您通过保全查封了该房产，您的债权也需在抵押权人之后受偿。例如，若房屋价值500万，抵押权人优先受偿300万后，剩余200万才用于清偿您的债务。
轮候查封的效力
若法院采取轮候查封措施（即当前查封解除后的顺位查封），其效力仅在首封解除或失效时生效。轮候查封不产生实际控制力，且可能因前序查封导致执行延迟。
二、应对策略建议
核实抵押登记信息
- 通过不动产登记中心查询抵押权人、债权金额及登记时间，确认抵押是否合法合规（如是否存在重复抵押、虚假抵押等情形）。
评估可执行财产范围
- 若房屋剩余价值足以覆盖您的债权，可继续推进保全并关注抵押权处置进展。
- 若剩余价值不足，需同步查找债务人其他财产线索（如银行账户、车辆、股权等），以确保债权能够得到充分清偿。
与抵押权人协商
- 尝试联系抵押权人了解其债权实现计划，探索共同处置房产的可能性（如按比例分配拍卖款）。
- 在部分案例中，抵押权人可能同意暂缓行使权利以配合整体债务解决，这有助于您更好地实现债权。
调整诉讼策略
- 申请追加抵押权人为第三人参与诉讼，明确各方权利义务，以便在诉讼过程中更好地维护您的权益。
- 若发现债务人恶意转移资产（如突击设定抵押），可主张撤销抵押行为（《民法典》第539条），通过法律手段追回损失。
三、关键注意事项
- 时效风险：抵押权人可能随时启动处置程序，您需加快诉讼进度并持续监控房产状态，以确保在抵押权人处置房产前采取有效措施。
- 成本考量：涉及多重权利的案件可能增加执行难度和费用，您需提前评估投入产出比，确保诉讼行为具有经济合理性。
- 证据固定：保存债务人财产变动记录（如银行流水、产权变更文件），为后续追责提供依据，以便在必要时通过法律手段维护您的权益。
- 专业支持：复杂情况下建议委托律师介入，尤其涉及抵押权撤销之诉或执行异议程序，律师的专业知识和经验将有助于您更好地应对法律挑战。
总结：发现房产已抵押虽增加保全难度，但并非无解。关键在于精准评估抵押权对债权实现的影响程度，灵活调整策略，同时积极挖掘其他可执行财产。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询，我将竭诚为您提供专业的法律服务。