结论：房本下来后过户，且买卖合同已签订，是否等满两年可免增值税，需分情况讨论，关键在于“满两年”的时间计算起点及房屋性质。以下为具体分析：

1. “满两年”的时间计算起点

• 通常以房产证登记日期或契税完税凭证填发日期为准：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及相关规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税（税率为5%，部分城市可能附加其他税费）；购买满2年的住房对外销售，免征增值税。这里的“满两年”一般指从房产证登记日期或契税完税凭证填发日期起算，至出售时满2年。
• 若房本已下发，但过户时间未满两年：即使买卖合同已签订，若从房本登记日期到计划过户时未满2年，仍需缴纳增值税。例如，房本登记日期为2023年1月1日，若在2024年12月31日前过户，未满2年，需缴税；若在2025年1月1日后过户，则免征。

2. 房屋性质的影响

• 普通住宅与非普通住宅：部分城市对普通住宅（如面积、容积率等符合标准）和非普通住宅（如豪宅、别墅等）的增值税政策可能不同。普通住宅满2年免征增值税，非普通住宅可能仍需缴纳差额增值税（即出售价与购买价的差额部分按5%计税）。需结合当地政策确认。
• 继承、赠与等特殊情况：若房屋是通过继承或赠与取得，满两年的计算可能从原房主取得房产的时间起算，但需提供相关证明（如继承公证书、赠与合同等）。具体以当地税务部门要求为准。

3. 合同签订与过户时间的关系

• 合同签订不直接影响增值税：买卖合同签订是双方约定交易条款的行为，但增值税的免征条件以实际过户时间为准。即使合同约定“满两年后过户”，若过户时未满两年，仍需缴税。
• 风险提示：若买卖双方为规避税费约定“延迟过户”，可能面临合同无效、房屋被查封等风险。建议合法合规操作，避免因小失大。

4. 实际操作建议

• 核实房本登记日期：查看房产证上的“登记日期”或契税完税凭证上的填发日期，确认是否已满2年。
• 咨询当地税务部门：不同城市对增值税的政策可能有细微差异（如非普通住宅的差额计税规则），建议提前向当地税务局或不动产登记中心咨询。
• 合理规划交易时间：若未满2年，可评估是否等待至满2年后再过户，以节省税费；若急需交易，需将增值税成本纳入交易预算。

总结：是否免征增值税，需以房本登记日期或契税完税凭证填发日期起算满2年，且房屋性质符合当地普通住宅标准。建议根据实际情况核实时间节点，并咨询当地税务部门确认政策细节。如有其他法律问题，欢迎直接向我咨询。