商业物业服务协议的签订主体主要取决于物业的管理阶段和具体情况，一般包括建设单位、业主委员会以及特定情况下的单个业主或物业使用人。以下是对不同情况的详细解释：

1. 前期物业服务协议：

   • 签订主体：在商业物业建成初期，尚未成立业主大会或业主委员会时，由建设单位（开发商）作为签约方，代表全体业主与物业服务企业签订《前期物业服务协议》。
   • 签订背景：此时业主分散，难以迅速组织起来选聘物业服务企业，因此由建设单位承担这一责任，确保物业交付后能得到有效的管理服务。
   • 合同内容：主要约定前期物业服务的内容、服务费用、服务期限等事项。
   • 约束力：该合同对建设单位、物业服务企业以及后续入驻的业主或物业使用人均具有约束力。

2. 正式物业服务协议：

   • 签订主体：当商业物业依法成立业主大会并选举产生业主委员会后，由业主委员会代表全体业主行使权利，直接与物业服务企业签订正式的《物业服务协议》。
   • 签订背景：业主委员会作为业主大会的执行机构，负责物业管理的相关事宜，包括选聘和解聘物业服务企业。
   • 合同内容：明确服务内容、标准、费用、期限等核心条款，体现全体业主的共同意志和选择。
   • 约束力：该合同对全体业主和物业服务企业都具有法律约束力，是规范双方行为的重要依据。

3. 特定情况下的物业服务协议：

   • 签订主体：在某些特定情况下，如商业物业尚未成立业主委员会，或者针对一些特殊的物业服务需求（如单独的商铺管理），物业服务企业可能会直接与单个业主或物业使用人签订服务协议。
   • 协议内容：根据具体服务事项和双方协商确定，主要明确双方的权利和义务。
   • 约束力：虽然单个业主或物业使用人不直接签订整体的物业服务合同，但通过此类协议，他们仍需受相应条款的约束，并享受协议约定的服务。

法律建议：

• 在签订商业物业服务协议时，务必明确合同主体、服务内容、费用标准等关键条款，以避免后续纠纷。
• 如果是前期物业服务协议，业主在入驻后应关注业主大会的成立和业主委员会的选举，以便及时参与物业管理的决策。
• 对于单个业主或物业使用人签订的特殊服务协议，应确保协议内容合法合规，并充分了解自己的权利和义务。

可能后果：

• 如果未签订物业服务协议或协议内容不明确，可能导致物业服务标准不一、费用纠纷等问题。
• 在发生纠纷时，缺乏明确的合同依据可能增加解决纠纷的难度和成本。

如有任何关于商业物业服务协议的具体问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。