物业公司在以下情况下可以起诉业主不交物业费：
一、前提条件
存在合法有效的物业服务合同：物业公司与业主之间必须签订有合法有效的物业服务合同，该合同应明确双方的权利和义务，包括物业费的缴纳标准、时间和方式等。如果小区尚未成立业主委员会，由开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》对全体业主同样具有约束力。
业主确实未履行缴费义务：业主在无正当理由的情况下，未按照合同约定的时间和金额缴纳物业费。这里的“正当理由”通常指的是物业服务企业未履行合同约定或法律规定的维修、养护、管理和维护义务等情形。
二、具体条件
催告程序：在起诉前，物业公司需要向业主发出书面催缴通知，要求其在合理期限内支付拖欠的物业费。催缴通知应明确欠费金额、缴费期限及逾期不缴的后果。若业主在收到催缴通知后仍未履行缴费义务，则构成违约，为起诉提供了依据。
证据充分：物业公司需要收集并保存相关证据，如物业服务合同、催缴通知、欠费明细、服务记录（如清洁、绿化、安保等工作照片或视频）、业主投诉处理记录等。这些证据将用于证明物业公司已按合同履行了服务义务，而业主却未履行缴费义务。
诉讼时效：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因此，物业公司应在知道或应当知道权利受到损害之日起三年内提起诉讼，否则可能因超过诉讼时效而丧失胜诉权。
三、法院可能不支持业主拒交物业费的情况
未享受服务非法定拒交理由：物业服务具有公共性，其服务对象是整个小区的全体业主和物业使用人。即使个别业主因自身原因未实际居住或未直接享受到某些具体的物业服务项目，也不能成为拒交物业费的理由。
以服务质量瑕疵为由拒交缺乏充分证据：如果业主仅以物业服务存在一般性的质量瑕疵为由拒交物业费，但无法提供充分的证据证明物业公司存在严重违约行为，法院一般不会支持其拒交请求。
超过诉讼时效抗辩未被采纳：如果物业公司向法院提起诉讼时，业主提出物业费已超过诉讼时效的抗辩，但未能提供充分有效的证据证明物业公司确实怠于行使权利，且法院经审查认为不存在诉讼时效中断、中止等法定情形，那么业主以此为由拒交物业费将不会得到法院支持。
四、法律后果
业主需承担违约责任：一旦法院认定业主拖欠物业费的行为构成违约，业主可能需要承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这意味着业主不仅需要补缴拖欠的物业费，还可能面临支付滞纳金、违约金或赔偿物业公司因此遭受的损失等后果。
影响个人信用：拖欠物业费还可能对业主的个人信用产生负面影响，影响其日后的贷款、租房、购房等行为。
建议：作为业主，应按时缴纳物业费，以维护小区的正常运营和自身的合法权益。如果认为物业服务存在问题，应通过合法途径要求物业公司进行整改，而不是简单地拒交物业费。作为物业公司，也应不断提升服务质量，加强与业主的沟通，以减少纠纷的发生。如果遇到物业纠纷问题，可以直接向我咨询，我会为你提供专业的法律建议。