门卫室的归属问题，需根据具体情况来判断，一般可能属于业主共有，也可能由开发商保留或特定情况下归物业使用，但物业并不拥有门卫室的所有权。以下是从不同角度进行的分析：

1. 从物权法角度分析：

   • 根据《中华人民共和国民法典》中关于建筑物区分所有权的规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，以及避难层、设备层或者设备间等结构部分，通常属于业主共有。
   • 门卫室作为小区安全防范的重要设施，如果其建设成本已纳入公摊面积，或者其位置、功能明确为小区公共安全服务所用，那么门卫室应属于业主共有部分。

2. 从规划与建设角度分析：

   • 在小区规划阶段，门卫室的设计、位置和功能通常会在规划图纸中明确标注。如果规划图纸中明确门卫室为小区公共设施，那么其归属应依据规划来确定，即属于业主共有。
   • 如果门卫室是开发商在建设过程中额外增设的，且未纳入公摊面积，也未在规划图纸中明确标注为公共设施，那么其归属可能需要根据开发商与业主之间的约定来确定。在缺乏明确约定的情况下，可能引发争议。

3. 从物业使用与管理角度分析：

   • 物业作为小区的管理服务提供者，负责门卫室的日常管理和使用。但这并不意味着物业拥有门卫室的所有权。物业只是根据物业服务合同的约定，对门卫室进行管理和维护，确保其正常运作，以保障小区的安全。
   • 在某些特殊情况下，如门卫室由开发商保留并用于特定目的（如作为物业管理用房的一部分），且这种保留和使用符合相关法律法规和规划要求，那么门卫室的归属可能归属于开发商或特定用途。但这种情况较为少见，且需要明确的法律依据和规划支持。

法律建议：

• 对于门卫室的归属问题，业主应首先查阅小区的规划图纸、购房合同以及物业服务合同等相关文件，以明确门卫室的建设成本是否纳入公摊面积、其位置和功能是否明确为小区公共安全服务所用。
• 如果业主对门卫室的归属存在争议，可以与其他业主共同协商，或者通过业主大会、业主委员会等组织进行决策。在协商或决策过程中，应充分考虑门卫室的实际使用情况和小区的整体利益。
• 如果争议无法通过协商解决，业主可以寻求法律途径来维护自己的权益。例如，可以向当地房地产管理部门投诉或咨询，或者向法院提起诉讼，要求确认门卫室的归属。

可能后果：

• 如果门卫室被确认为业主共有部分，那么物业应继续按照物业服务合同的约定进行管理和维护，确保门卫室的正常运作。业主也有权对门卫室的使用和管理进行监督。
• 如果门卫室被确认为归属于开发商或特定用途，那么业主应尊重这一归属决定，并配合相关方的管理和使用。同时，业主也有权要求相关方确保门卫室的使用符合小区的整体利益和安全要求。

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