在房屋租赁关系中，承租人并不享有法定的优先承租权，但在特定条件下享有优先购买权。以下是对这两个问题的详细解析：
一、优先承租权
法律规定现状：
- 《中华人民共和国民法典》未规定优先承租权：现行《民法典》第七百三十四条主要规定了租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物且出租人未提出异议时，原租赁合同继续有效，但并未赋予承租人法定优先承租权。
- 地方立法存在差异：部分地方性法规（如《上海市房屋租赁条例》）可能明确规定了承租人的优先承租权，但此类规定属于地方特别法范畴，不具有全国普遍适用性。
司法实践倾向：
- 合同自治原则主导：法院在审理相关纠纷时，通常以租赁合同的具体约定为依据。若合同中明确约定了优先承租权条款，则支持承租人主张；若无约定，则驳回其诉求。
优先承租权的实现路径：
- 合同约定优先：建议承租人在签订租赁合同时，通过补充协议或专项条款明确约定优先承租权，包括行使条件、期限及通知程序等核心内容。
- 协商与书面确认：在租赁期满前主动与出租人协商续租事宜，并通过书面形式固定双方关于优先承租权的合意，避免口头承诺引发的争议。
二、优先购买权
法律依据：
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
优先购买权的行使条件：
- 存在合法有效的租赁合同：这是承租人享有优先购买权的前提。
- 出租人出售租赁物：只有在出租人决定出售租赁物的情况下，承租人才有可能行使优先购买权。
- 承租人须以同等条件表示购买：“同等条件”通常指价格、付款方式、付款时间等交易条件与第三人相同或更为有利。
- 在法定期限内行使：承租人需在收到通知后的法定期限内（如十五日）作出是否购买的明确意思表示。逾期未表示的，视为放弃优先购买权。
优先购买权的限制与排除：
- 房屋共有人行使优先购买权：当房屋存在多个共有人时，共有人之间的优先购买权通常优先于承租人的优先购买权。
- 出租人将房屋出卖给近亲属：为了维护家庭关系的稳定，法律允许出租人在将房屋出卖给近亲属时排除承租人的优先购买权。
- 其他法定情形：如租赁合同约定排除优先购买权、承租人放弃优先购买权等。
优先购买权的效力与救济：
- 优先购买权的效力：一旦承租人符合行使优先购买权的条件并作出购买表示，出租人即负有与承租人订立买卖合同的义务。若出租人违反此义务，将房屋出卖给第三人，承租人有权请求法院确认该买卖合同无效并要求出租人承担损害赔偿责任。
- 救济途径：如果承租人的优先购买权受到侵害，可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等途径寻求救济。
总结与建议：
- 对于优先承租权，由于法律并未明确规定，承租人应通过合同约定或协商来保障自己的权益。
- 对于优先购买权，承租人应密切关注出租人的房屋出售动向，并在收到通知后及时作出反应。同时，出租人也应遵守法律规定，确保在出售房屋前给予承租人充分的知情权和选择权。
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