针对抵押房不还钱的情况，追债的核心在于依法行使抵押权，通过协商、诉讼或执行程序实现债权。以下是具体操作路径和注意事项：

1. 协商与催告：优先尝试非诉途径

• 书面催告：向债务人发送《催款通知书》，明确还款期限及逾期后果（如处置抵押物），保留送达证据（如邮寄回执、短信记录）。
• 协商方案：可提出延长还款期限、分期还款或以物抵债等方案，但需签订书面协议并公证，避免口头约定无保障。

2. 行使抵押权：法律赋予的核心权利

• 前提条件：需满足主债权到期（如借款合同约定还款日已过）且抵押权已依法设立（已办理抵押登记）。
• 操作步骤：
  1. 协商折价：与债务人协商将抵押物折价抵偿债务，需签订书面协议并办理过户手续。
  2. 拍卖/变卖：若协商不成，可向法院申请拍卖、变卖抵押物，所得价款优先受偿。需提交：
     • 抵押合同、抵押登记证明；
     • 主债权合同（如借款合同）；
     • 债务人逾期未还款的证据。
  3. 直接处置（流质条款无效）：注意！若抵押合同中约定“债务到期不还，抵押物直接归债权人所有”，此类条款因违反《民法典》第401条而无效，仍需通过法定程序处置。

3. 诉讼与执行：强制力保障债权

• 起诉流程：
  1. 向法院提交起诉状、证据材料（如借款合同、抵押合同、转账记录、催款记录）；
  2. 法院判决债务人还款后，若其仍不履行，可申请强制执行抵押物。
• 执行要点：
  • 法院可查封、拍卖抵押物，优先清偿你的债权；
  • 若抵押物价值不足以覆盖债务，可继续追偿债务人其他财产（如其他房产、车辆、存款等）。

4. 风险防范：避免常见陷阱

• 抵押登记瑕疵：确保抵押物已办理登记（如房产需在不动产登记中心登记），否则无法对抗第三人。
• 债务人转移财产：若发现债务人恶意转让抵押物或转移其他财产，可申请法院撤销该行为（《民法典》第538-539条）。
• 诉讼时效：主债权诉讼时效为3年，自还款期限届满之日起算，逾期将丧失胜诉权。

5. 特殊情形处理

• 抵押物被查封/再抵押：若抵押物被其他债权人查封或存在多个抵押权，需按登记顺序受偿，尽早行动是关键。
• 债务人破产：若债务人进入破产程序，需申报债权并参与分配，抵押权人享有优先受偿权。

行动建议：

1. 立即整理所有债权证据（合同、转账记录、催款记录）和抵押登记证明；
   
2. 根据债务人配合程度，选择协商、诉讼或直接申请执行；
   
3. 若抵押物价值较高或涉及复杂法律问题，可委托律师协助处置，确保程序合法、利益最大化。
   

如有具体案件细节（如抵押物类型、债务金额、是否已起诉等），可进一步向我说明，我会为你定制操作方案。