关于“只有业主签字的协议是否有效”的问题，结论需分情况讨论，具体如下：

1. 协议内容合法且不涉及第三方权益时，通常有效
   根据《民法典》第143条，民事法律行为有效的条件包括：行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或公序良俗。若协议仅涉及业主与物业（如物业服务合同变更、费用调整等），且双方签字真实、内容合法，则协议有效。例如：业主与物业协商降低物业费，双方签字确认后，该协议对双方具有约束力。

2. 协议涉及共有部分或需全体业主同意时，仅业主签字可能无效
   若协议内容涉及小区共有部分（如公共设施改造、停车位分配等），根据《民法典》第278条，此类事项需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。此时，仅个别业主签字无法代表全体业主意志，协议可能因程序违法而无效。例如：物业未经业主大会同意，与个别业主签订公共区域改造协议，该协议可能被认定无效。

3. 协议存在法定无效情形时，签字亦无效
   即使业主签字，若协议存在《民法典》第153-154条规定的无效情形（如恶意串通损害他人利益、以合法形式掩盖非法目的等），协议自始无效。例如：业主与物业串通，通过虚假协议套取公共维修基金，该协议因违法而无效。

法律建议：

• 若您是业主，签订协议前需确认协议内容是否涉及共有部分或需全体业主同意，必要时要求物业出示业主大会决议；
  
• 若您是物业，与业主签订协议时，应明确协议范围，避免越权签字导致协议无效；
  
• 若协议已签订且存在争议，可收集证据（如签字文件、会议记录等）向法院或仲裁机构申请确认效力。

后续行动提示：
协议效力问题可能涉及复杂事实认定（如签字真实性、内容合法性等），若您有具体协议文本或争议细节，可直接向我咨询，我将结合协议内容进一步分析。