将出让的工矿仓储用地改为商业用地，需依法履行土地用途变更程序，具体步骤及法律要点如下：

1. 确认规划条件与用地性质变更的合法性
   根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、第三十八条，土地用途变更需符合城乡规划要求。首先需向当地自然资源部门申请核实：

   • 该地块是否位于城市、镇规划区内；
     
   • 拟变更的商业用途是否符合控制性详细规划（如容积率、建筑密度、绿地率等指标）；
     
   • 若原规划为工矿仓储用地，变更商业用途需通过规划调整程序，可能涉及编制规划调整方案、组织专家论证、公示并报原审批机关批准。

2. 签订土地出让合同补充协议或重新签订合同
   根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条，土地使用者需按照规划条件使用土地。若需变更用途，应与自然资源部门协商：

   • 方式一：签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，明确变更后的用途、使用年限、补缴土地出让金标准等条款；
     
   • 方式二：若原合同明确禁止用途变更或变更条件苛刻，可能需通过协议出让或招标、拍卖、挂牌方式重新取得土地使用权。
     关键点：商业用地出让金通常显著高于工矿仓储用地，需按评估市场价补缴差价。

3. 补缴土地出让金及税费

   • 出让金计算：根据《协议出让国有土地使用权规范》，补缴出让金=变更后用途市场价格-原用途剩余年限市场价格（需由专业评估机构出具报告）；
     
   • 税费：可能涉及契税（按成交价3%-5%）、土地增值税（若涉及转让）、企业所得税等，需以税务部门认定为准。

4. 办理不动产登记变更手续
   完成上述程序后，持以下材料向不动产登记机构申请变更登记：

   • 变更后的土地出让合同或补充协议；
     
   • 补缴出让金的凭证；
     
   • 规划部门出具的用途变更批准文件；
     
   • 原不动产权证书。
     注意：若未办理变更登记，土地权利仍按原用途认定，可能面临行政处罚或合同纠纷风险。

5. 合规风险防范

   • 擅自变更用途的法律后果：根据《土地管理法》第八十一条，未经批准擅自改变土地用途的，由自然资源部门责令交还土地，处以罚款（罚款额为非法所得的50%以下）；
     
   • 合同违约风险：若原出让合同明确禁止用途变更，擅自改建可能构成违约，需承担赔偿责任；
     
   • 环保与安全审查：商业用途可能涉及环境影响评价、消防验收等新增要求，需提前评估合规性。

建议行动步骤：

1. 向当地自然资源部门查询地块规划条件及变更可行性；
   
2. 委托评估机构测算补缴出让金金额；
   
3. 与自然资源部门协商变更方案，签订补充协议；
   
4. 依法补缴费用并办理登记；
   
5. 确保后续开发符合商业用途的行政许可要求。
   

如有具体案例或地方政策差异，可进一步提供信息以便针对性分析。