结论：买家反悔但未签订房屋买卖合同的情况下，是否需要支付中介费，主要取决于合同约定以及中介服务的完成情况。以下从不同角度进行详细分析：

一、合同约定情况分析

1. 明确约定中介费支付条件：

   • 若买家与中介签订的合同中明确约定，无论交易是否成功，买家均需支付中介费，或者约定了买家反悔时需支付中介费的具体条款，那么买家应依约支付中介费。

2. 未明确约定中介费支付条件：

   • 若合同中未明确约定买家反悔时中介费的支付问题，则需结合中介服务的完成程度来判断。

二、中介服务完成度评估

1. 中介已完成核心服务：

   • 如果中介已经为买家提供了实质性的服务，如促成买卖双方就房屋买卖的主要条款达成一致，并准备签订房屋买卖合同（尽管最终未签订），或者已经为买家提供了详细的房源信息、安排看房等，且这些服务是促成交易的关键步骤，那么中介有权要求买家支付一定的中介费。
   • 根据《民法典》第九百六十三条，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。虽然此处“促成合同成立”通常指签订合法有效的合同，但在实践中，如果中介已经为促成合同成立付出了实质性努力，且买家反悔无正当理由，法院可能会支持中介要求支付部分或全部中介费的请求。

2. 中介未完成核心服务：

   • 如果中介仅提供了初步的房源信息，或者安排了看房但未就房屋买卖的主要条款与卖家进行实质性谈判，那么中介可能难以主张全额中介费。
   • 在这种情况下，买家反悔可能不构成对中介服务的违约，因为中介尚未完成其核心服务内容。买家可能只需根据中介实际提供的工作量，支付适当的费用或无需支付。

三、法律依据与司法实践

• 法定支付条件：依据《民法典》第九百六十三条，中介人促成合同成立的，委托人应支付报酬。但此处的“促成成立”需结合实际情况判断，不仅限于签订书面合同。
• 司法裁判倾向：法院在裁判时，会综合考虑中介服务的实际完成情况、买家的反悔原因、合同约定等因素，来判定买家是否需要支付中介费。例如，如果买家无正当理由反悔，且中介已经为促成交易付出了实质性努力，法院可能会支持中介的请求。

四、建议与风险提示

1. 对于买家：

   • 在与中介签订合同时，应仔细阅读合同条款，特别是关于中介费支付的部分，确保自己了解并同意相关条款。
   • 如果买家反悔，应尽快与中介沟通，说明原因，并尝试协商解决中介费支付问题。

2. 对于中介：

   • 在提供服务前，应与买家明确约定中介费的支付条件、金额等，以避免后续纠纷。
   • 如果买家反悔，中介应根据自己提供的服务内容，合理主张中介费，并保留好相关证据，以备不时之需。

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