承诺书在防止房屋被变卖方面的效果有限，其法律效力及实际约束力需结合具体情况分析。以下从法律效力和实际约束力两个角度详细说明：
一、法律效力角度
承诺书性质：承诺书本质上是单方民事法律行为，即一方（房屋所有权人）向另一方（小孩或第三方）作出的关于房屋处置的承诺。其法律效力取决于承诺内容是否合法、是否违反公序良俗以及是否损害他人合法权益。
合法性要求：
- 真实意思表示：承诺书必须基于双方真实意愿，不存在欺诈、胁迫或通谋虚伪表示（《民法典》第143条、第146条）。若承诺书是在非自愿或受胁迫的情况下签署，其法律效力可能被否定。
- 内容合法合规：承诺书内容不得违反法律强制性规定，如房屋权属清晰、未设定抵押或已解除抵押、符合限购政策等。若房屋存在产权纠纷或被查封，承诺书可能因违反法律强制性规定而无效。
- 形式符合要求：虽然承诺书不必然要求书面形式，但书面形式更有利于证明双方的真实意愿和承诺内容，减少纠纷发生的可能性。
对第三方的效力：承诺书主要约束签署双方，对第三方（如房屋买受人）一般不具有直接约束力。若房屋所有权人违反承诺书将房屋变卖给第三方，且第三方构成善意取得（即不知情、无过错且已支付合理对价并办理过户登记），则承诺书无法阻止房屋所有权的转移。
二、实际约束力角度
道德约束：承诺书在一定程度上具有道德约束力，即房屋所有权人可能因承诺而自觉遵守约定，不将房屋变卖。然而，道德约束并非法律强制力，无法直接阻止房屋所有权人的变卖行为。
违约责任：若承诺书中明确约定了违约责任（如违约金、赔偿损失等），且房屋所有权人违反承诺变卖房屋，则小孩或第三方有权依据承诺书要求房屋所有权人承担违约责任。但违约责任的存在并不直接阻止房屋变卖行为的发生，而是对违约行为的一种事后救济。
其他法律措施：为更有效地防止房屋被变卖，可考虑采取以下法律措施：
- 设立居住权：根据《民法典》相关规定，房屋所有权人可为小孩设立居住权，确保小孩在房屋上享有长期居住的权利。居住权具有对抗第三人的效力，即使房屋被变卖，小孩仍可继续居住。
- 赠与合同附条件：在将房屋赠与小孩时，可在赠与合同中附条件（如不得变卖、需满足特定条件等）。若小孩违反条件变卖房屋，房屋所有权人或赠与人有权撤销赠与并收回房屋。
- 设立信托：通过设立信托的方式将房屋所有权转移给信托公司或受托人，由受托人按照信托合同的约定管理、处分房屋。信托合同可明确约定房屋不得变卖或变卖需满足特定条件等。
三、建议
- 咨询专业律师：在签署承诺书或采取其他法律措施前，建议咨询专业律师以了解具体法律风险和操作流程。
- 完善承诺书内容：若决定签署承诺书，应确保承诺书内容合法、明确且具体，包括房屋信息、承诺内容、违约责任等。
- 考虑综合措施：为更有效地防止房屋被变卖，可考虑结合多种法律措施（如设立居住权、赠与合同附条件、设立信托等）进行综合规划。
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