结论前置：租房子时约定的高额违约金不一定合法，其合法性取决于是否超过实际损失的30%以及是否由双方平等、自愿、公平地协商确定。
一、违约金约定的基本原则
有约定从约定：
- 租赁合同双方在合同中明确约定的违约金数额或计算方式，只要不违反法律法规的强制性规定和公序良俗，即具有法律效力。例如，双方可以约定若一方提前解约，需支付相当于一个月租金的违约金。
约定过高或过低的调整：
- 过高调整：若违约金约定过高，通常指超过实际损失的30%，违约方有权请求人民法院或仲裁机构适当减少。例如，如果因租客提前退租给房东造成的实际损失为5000元，但合同中约定的违约金高达2万元，那么租客（违约方）有权申请降低违约金。
- 过低调整：若违约金约定过低，不足以弥补实际损失，守约方同样可请求人民法院或仲裁机构予以增加，但增加后的数额不得超过实际损失。例如，如果实际损失为1万元，而违约金仅约定为2000元，房东（守约方）可以要求提高违约金。
二、无约定时的处理
若租赁合同中未约定违约金，违约方应赔偿守约方因违约行为所遭受的实际损失，这包括直接损失（如房屋闲置期间的租金损失）和可得利益损失（如房东原本合理预期的租金收益）。
三、合法范围的界定
一般情况：
- 房租违约金的合法范围并非固定，而是应根据违约可能产生的具体损失来协商确定。虽然有时人们会提及租金的20%左右作为参考，但这并非硬性标准。
特殊情况的考虑：
- 在损害较严重的情况下，违约金可适当上浮，但一般不超过实际损失的30%。若合同中的违约金约定显著高于或低于这一比例，当事人可向人民法院或仲裁机构请求调整。
四、实际操作建议
充分协商：
- 在签订租房合同时，双方应充分沟通并合理预估可能的损失，以此为基础约定违约金的数额。确保违约金的约定既公平合理，又能有效约束双方的行为。
避免过高或过低：
- 避免约定过高或过低的违约金，以免引发不必要的纠纷或导致法律上的不利后果。过高的违约金可能被视为不合理的惩罚，而过低的违约金则可能无法充分弥补守约方的损失。
及时寻求帮助：
- 如在违约金数额上产生争议，应及时寻求人民法院或仲裁机构的帮助进行裁决。这可以确保自身权益得到合法保护，并避免纠纷的进一步升级。
举例说明：假设租客与房东签订了一份租房合同，约定若租客提前退租，需支付相当于两个月租金的违约金。后来，租客因个人原因提前退租，给房东造成了实际损失（如房屋闲置期间的租金损失）为一个月租金。在此情况下，如果房东要求租客支付两个月的租金作为违约金，那么租客可以请求人民法院或仲裁机构适当减少违约金，因为约定的违约金超过了实际损失的30%（即一个月租金的30%为0.3个月租金，两个月租金明显高于此标准）。
总之，租房子时约定的高额违约金不一定合法，其合法性取决于多种因素。在签订和履行合同过程中，双方应保持沟通并遵循相关法律法规，以确保各自权益得到妥善保护。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。