核心结论：在县城院子不过户的情况下，为保障双方权益，可签订一份详细、明确的协议书，重点需涵盖房屋基本情况、双方权利义务、违约责任等内容。以下为具体说明：

1. 协议书基本框架与内容

   • 标题：明确为“房屋转让（不过户）协议书”或类似表述，以清晰反映协议性质。
   • 双方信息：详细列出转让方（原房主）和受让方（新买家）的姓名、身份证号码、联系方式等基本信息。
   • 房屋基本情况：包括房屋地址、面积、结构、附属设施等，最好附上房屋产权证复印件作为附件，以证明房屋的基本情况和权属状态。
   • 转让条款：
     • 明确转让方将房屋的使用权、收益权等转让给受让方，但注明不过户的具体原因（如政策限制、双方约定等）。
     • 约定转让期限，可以是长期、短期或特定条件下的期限。
     • 明确转让价格及支付方式，包括定金、尾款等支付节点和金额。
   • 双方权利义务：
     • 转让方应保证房屋权属清晰，无争议，并承诺在协议有效期内不擅自处置房屋。
     • 受让方应按时支付转让费用，并合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构或用途。
     • 双方可约定其他特定权利义务，如房屋维修、保养等责任归属。
   • 违约责任：明确双方违反协议时应承担的责任，包括违约金、赔偿损失等具体条款。
   • 争议解决：约定双方因协议履行发生争议时的解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼等。
   • 签字盖章：双方签字或盖章，并注明签订日期。

2. 不过户的风险与应对措施

   • 风险：不过户可能导致房屋权属存在不确定性，如转让方可能因债务问题被查封房屋，或转让方去世后其继承人可能主张房屋权属等。
   • 应对措施：
     • 在协议中明确约定转让方应保证房屋权属清晰，无争议，并承担因权属问题给受让方造成的损失。
     • 考虑办理房屋抵押登记，将受让方作为抵押权人，以增加一层保障。但需注意，抵押登记并不等同于过户，仍存在一定风险。
     • 双方可约定在特定条件下（如政策允许、双方协商一致等）办理过户手续，并明确过户的具体时间和方式。

3. 协议书的法律效力与注意事项

   • 法律效力：只要协议书内容合法、双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议书即具有法律效力。
   • 注意事项：
     • 协议书应尽可能详细、明确，避免使用模糊、歧义的表述。
     • 双方应认真阅读协议书内容，确保理解并同意所有条款后再签字或盖章。
     • 协议书签订后，双方应妥善保管，以备不时之需。

在签订不过户的房屋转让协议书时，双方应充分了解不过户可能带来的风险，并在协议中明确约定应对措施和违约责任。如有任何疑问或需要进一步的法律建议，请随时向我咨询。