结论：十年前自建房买卖手续实为抵押合同，其是否有效需分情况讨论，主要取决于合同内容、双方真实意思表示以及是否符合法律规定。
分析：
合同内容与双方真实意思表示：
- 如果双方在签订合同时，明确约定了该合同为抵押合同，且合同内容也符合抵押合同的相关要素（如抵押物、抵押权人、抵押期限、抵押范围等），那么该合同应被认定为抵押合同，其效力取决于是否符合抵押合同的法律规定。
- 如果双方在签订合同时，虽然名义上是买卖合同，但实际上是为了担保债务的履行而设定的抵押，且双方对此有明确的共识，那么该合同在实质上应被视为抵押合同。此时，合同的效力同样取决于是否符合抵押合同的法律规定，以及双方是否真实表达了设立抵押的意思。
法律规定：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，抵押合同是抵押权人与抵押人之间为担保债务的履行而设立的协议。抵押合同应当采用书面形式，并明确抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属，以及担保的范围等。
- 如果该“买卖合同”实质上符合抵押合同的法律规定，且双方意思表示真实，那么该合同在法律上应被认定为有效抵押合同。但需要注意的是，由于自建房可能涉及土地使用权、规划许可等复杂问题，因此还需进一步审查该抵押是否违反了相关法律法规的强制性规定。
- 如果该合同被认定为买卖合同，但双方实际上并未履行买卖合同的义务（如交付房屋、支付房款等），而是以此作为抵押担保，那么该合同可能因缺乏真实交易基础而被认定为无效或可撤销。此外，如果双方存在恶意串通、损害国家、集体或第三人利益等情形，该合同也可能被认定为无效。
时间因素：
- 合同签订的时间（十年前）本身并不直接影响合同的效力。但是，如果在这十年间，相关法律法规发生了变化，或者抵押物（自建房）的状况发生了变化（如被拆除、改建等），那么这些因素可能会影响合同的效力或履行。
建议：
- 审查合同内容：首先，应仔细审查该“买卖合同”的实际内容，确定双方的真实意思表示以及合同的具体性质。
- 咨询专业律师：由于自建房抵押涉及复杂的法律问题，建议咨询专业律师进行详细分析。律师可以根据合同内容、双方意思表示以及相关法律法规，为你提供准确的法律意见。
- 考虑后续行动：如果该合同被认定为有效抵押合同，且你作为抵押权人希望行使抵押权，那么你需要按照法律规定的程序进行操作。如果该合同被认定为无效或可撤销，那么你可能需要采取其他法律措施来维护自己的权益。
可能后果：
- 如果合同被认定为有效抵押合同，且你作为抵押权人依法行使了抵押权，那么你可能能够顺利实现债权。
- 如果合同被认定为无效或可撤销，那么你可能需要面临债权无法实现的风险，并可能需要通过其他法律途径来追讨债务。
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