房产赠与协议书在特定条件下是可以改成归还的，但具体能否实现及如何操作，需视情况而定。以下从不同角度为你详细分析：
一、赠与协议的撤销权
法定撤销权：
- 根据《民法典》的相关规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。这意味着，如果房产尚未过户到受赠人名下，赠与人有权撤销赠与，从而“改成归还”。
- 此外，如果受赠人有严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务等情形，赠与人也可以撤销赠与。
任意撤销权与公证赠与：
- 任意撤销权通常适用于未经过公证的赠与合同。如果赠与合同已经公证，赠与人一般不能随意撤销赠与，除非存在法定撤销事由。
二、赠与协议的变更与解除
双方协商一致：
- 如果赠与人和受赠人能够就赠与协议的变更或解除达成一致意见，那么可以通过签订补充协议或解除协议的方式，将赠与的房产“改成归还”。这种方式最为直接和有效，但需要双方都有合作的意愿。
通过法律途径解决：
- 如果双方无法就赠与协议的变更或解除达成一致意见，赠与人可以考虑通过法律途径解决。例如，如果受赠人存在违约行为或侵害赠与人权益的行为，赠与人可以提起诉讼，要求撤销赠与或解除赠与协议，并要求受赠人返还房产。
三、实际操作中的注意事项
房产过户状态：
- 房产是否已经过户到受赠人名下是关键。如果尚未过户，赠与人撤销赠与或双方协商解除赠与协议相对容易；如果已经过户，则需要通过法律途径解决，且可能面临一定的执行难度。
证据收集与保存：
- 在赠与协议履行过程中，赠与人应注意收集并保存相关证据，如赠与协议、房产过户记录、受赠人违约或侵害权益的证据等。这些证据在后续的法律纠纷中可能起到关键作用。
法律咨询与协助：
- 由于房产赠与涉及复杂的法律关系和财产权益，建议赠与人在操作前咨询专业律师的意见。律师可以根据具体情况提供法律建议，并协助赠与人制定合适的策略。
总结与建议：房产赠与协议书在特定条件下是可以改成归还的，但具体能否实现及如何操作需视情况而定。如果你面临类似的问题，建议首先评估房产的过户状态、赠与协议的具体内容以及受赠人的行为等因素，然后考虑通过双方协商或法律途径解决。如有需要，你可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供详细的法律建议。