“以租代征”的定性依据主要在于其违反了国家土地政策法规，通过租赁方式擅自改变土地用途，规避合法的征地和农用地转用审批程序，进行非农业建设。以下是对“以租代征”行为的详细定性解析：

一、法律定性

1. 违法性：

   • “以租代征”行为违反了《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，该行为未依法办理土地征收手续，未履行农用地转用审批程序，直接租用农民集体土地进行非农业建设，属于违法占地、用地行为。

2. 规避审批：

   • “以租代征”的本质在于规避土地用途管制和农用地转用总量控制制度，绕开法定的征收审批程序，从而非法占用土地进行建设。

二、行为特征

1. 改变土地用途：

   • “以租代征”通常涉及将农用地用于非农业建设，如建设工业园区、工厂厂房、商业楼盘、酒店等，严重违反了土地用途管制制度。

2. 侵害农民权益：

   • 该行为不仅损害了农民的土地权益，还可能导致农民失去土地这一基本生活保障，影响农民的生计和长远发展。

3. 扰乱土地管理秩序：

   • “以租代征”行为破坏了耕地保护制度，扰乱了土地管理秩序，可能导致土地资源的浪费和不合理利用。

三、常见表现形式及定性

1. 工业建设方面：

   • 企业直接与农村集体经济组织或农户签订土地租赁协议，在农用地上建设工业设施，未经合法征地程序，属于“以租代征”行为。

2. 商业开发方面：

   • 开发商与农村集体或农户私下达成租赁协议，在耕地上建设商业项目，同样属于“以租代征”，违反了土地用途管制制度。

3. 基础设施及公共服务设施建设方面：

   • 地方政府或相关部门未依法办理土地征收手续，采取租赁农民土地的方式修建基础设施或公共服务设施，也构成“以租代征”。

4. 休闲旅游设施建设方面：

   • 旅游开发公司以发展乡村旅游为名，租赁土地后建设休闲旅游设施，改变了土地的农业性质，同样属于“以租代征”行为。

四、法律后果与建议

1. 法律后果：

   • “以租代征”行为可能面临土地管理部门责令退还土地、恢复土地原状、罚款等行政处罚；情节严重的，还可能构成非法占用农用地罪等刑事犯罪。

2. 建议：

   • 对于农民群众而言，在面对“以租代征”时，应保持警惕，坚决维护自己的合法权益，不轻易出租土地用于非农业建设。
   • 政府和相关部门应加强监管和执法力度，确保土地资源的合理利用和保护，严厉打击“以租代征”等违法占地、用地行为。

总结来说，“以租代征”是一种严重的违法占地、用地行为，其定性依据在于违反了国家土地政策法规，通过租赁方式擅自改变土地用途，规避合法的征地和农用地转用审批程序。对于此类行为，应依法予以严厉打击和制止。如果您在拆迁安置或土地纠纷领域遇到任何问题，都可以直接向我咨询，我会为您提供专业的法律帮助。