核心结论：未成年租房子但由别人代签合同，合同效力及后续处理需分情况讨论，主要取决于未成年人的年龄、代签人的身份及权限等因素。以下是具体分析：

1. 若未成年人为限制民事行为能力人（8周岁以上不满18周岁）

   • 合同效力：根据《民法典》第145条，限制民事行为能力人实施的纯获利益或与其年龄、智力相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为，需经法定代理人同意或追认后才有效。若租房合同超出其年龄、智力范围（如租金过高、租期过长），则合同效力待定，需法定代理人（如父母）追认后才生效；若未追认，合同自始无效。
   • 代签人身份影响：
     • 若代签人为法定代理人（如父母），则合同有效，因法定代理人有权代为实施民事法律行为。
     • 若代签人为其他亲属或朋友，需取得法定代理人授权（如书面委托），否则合同效力待定，需法定代理人追认。
   • 后续处理：若合同无效或未被追认，未成年人需返还房屋，出租人需退还已收租金（扣除实际使用期间的合理费用）；若因合同无效造成损失（如装修费用），双方按过错比例分担。

2. 若未成年人为无民事行为能力人（不满8周岁）

   • 合同效力：根据《民法典》第144条，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。因此，无论代签人是谁，合同均无效。
   • 后续处理：同限制民事行为能力人合同无效后的处理方式，即返还房屋、退还租金、分担损失。

3. 若代签人构成表见代理

   • 适用情形：若出租人有理由相信代签人有代理权（如代签人持有未成年人身份证、户口本，或未成年人曾口头授权），可能构成表见代理。此时合同对未成年人有效，未成年人需履行合同义务。
   • 风险提示：表见代理的认定较严格，需出租人举证证明其“善意且无过失”。若无法证明，合同仍可能无效。

建议行动：

1. 核实未成年人年龄：确定其属于无民事行为能力人还是限制民事行为能力人，这是判断合同效力的关键。
2. 检查代签人身份及权限：若代签人为法定代理人，合同有效；若为其他人，需确认是否有授权。
3. 协商或诉讼解决：若合同无效或存在争议，可先与出租人协商退还租金、赔偿损失等事宜；协商不成，可向法院起诉，由法院根据双方过错判决责任分担。

温馨提示：未成年人租房涉及复杂法律问题，建议根据具体情况咨询专业律师，以保障自身权益。如有疑问，可直接向我提问。