租赁合同本身不能直接用于办理工程规划许可证（工规证），但可作为证明项目合法性的辅助材料之一。具体分析如下：

1. 工规证的办理核心条件
   根据《城乡规划法》第四十条，办理工规证需满足：

   • 已取得《建设用地规划许可证》；
     
   • 建设项目符合控制性详细规划要求；
     
   • 提交使用土地的有关证明文件（如土地出让合同、划拨决定书等）；
     
   • 提交建设工程设计方案总平面图等材料。
     租赁合同仅能证明土地或房屋的使用权归属，无法替代土地权属证明或规划许可文件。

2. 租赁合同在工规证办理中的潜在作用

   • 若租赁标的为已取得产权的既有建筑，且租赁用途与规划用途一致（如将厂房改建为研发中心），租赁合同可作为项目实施主体合法使用场地的证明，辅助说明建设必要性；
     
   • 若租赁土地用于新建项目，需额外提供土地出让合同、农转用审批文件等权属证明，租赁合同仅能作为建设单位与土地权利人合作关系的佐证，无法单独作为办证依据。

3. 实务风险提示

   • 若租赁合同未明确约定建设内容、规划条件等关键条款，可能被规划部门认定为“用途不明”，导致工规证审批受阻；
     
   • 若租赁土地性质为集体建设用地，需符合《土地管理法》第六十三条关于集体经营性建设用地入市的规定，否则即使签订租赁合同，仍可能因土地性质违法无法办证。

建议：办理工规证前，应优先确认土地权属清晰、规划条件明确，并准备完整的权属证明文件。若涉及租赁场地，需在合同中明确约定建设内容、规划合规性等条款，并咨询当地规划部门具体要求。如有进一步疑问，可直接向我咨询具体场景下的合规方案。