在处理城区老宅基地与邻居的合同纠纷时，判断依据既非单纯以事实实质为准，也非单纯以面积为准，而是需要综合考量合同条款、实际使用情况、历史权属证明以及相关法律法规等多方面因素。以下是对这一问题的详细分析：

1. 合同条款的优先性：

   • 如果双方签订的合同中明确约定了宅基地的边界、面积或使用范围，那么这些条款应当作为解决纠纷的首要依据。合同是双方意思表示一致的产物，具有法律约束力，因此合同中的明确约定应当得到尊重和执行。

2. 实际使用情况的考量：

   • 在合同条款不明确或存在争议的情况下，实际使用情况成为重要的判断依据。这包括宅基地的实际边界、双方长期以来的使用习惯、是否有明显的地标或界限物等。实际使用情况能够反映双方对宅基地的真实认知和占有状态，有助于确定纠纷的焦点和解决方案。

3. 历史权属证明的作用：

   • 宅基地的历史权属证明，如土地证、房产证、宅基地使用证等，是确定宅基地权属的重要依据。这些证明文件能够证明宅基地的合法来源和归属，对于解决纠纷具有关键作用。如果一方能够提供有效的历史权属证明，那么其主张往往更容易得到支持。

4. 相关法律法规的适用：

   • 在处理宅基地合同纠纷时，还需要考虑相关法律法规的规定。例如，《土地管理法》、《物权法》（现相关条款已纳入《民法典》）等法律法规对宅基地的权属、使用、流转等方面都有明确规定。这些法律法规为纠纷的解决提供了法律依据和指导原则。

5. 综合判断与调解：

   • 在实际处理纠纷时，往往需要综合考量上述各方面因素，进行客观、公正的判断。如果双方能够协商一致，也可以通过调解的方式解决纠纷，达成和解协议。调解具有灵活性和高效性，能够节省时间和成本，同时维护双方的和谐关系。

建议：

• 在处理此类纠纷时，建议双方首先回顾合同条款，明确各自的权利和义务。
• 如果合同条款不明确或存在争议，可以收集实际使用情况和历史权属证明等证据材料，以支持自己的主张。
• 同时，也可以咨询专业律师或相关机构，了解相关法律法规和政策规定，以便更好地维护自己的合法权益。
• 如果双方无法协商一致，可以考虑通过调解或诉讼等法律途径解决纠纷。

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