结论前置：将住房改为经营性用房，必须获得所有有利害关系业主的一致同意，这是法律明确规定的硬性要求。以下是对这一问题的详细解答：

一、有利害关系业主的界定

1. 本栋建筑物内的其他业主：这些业主通常被视为直接有利害关系，因为住宅改为经营性用房可能会直接影响到他们的居住环境、房屋价值等。例如，如果住宅被改为餐馆，可能会产生噪音、油烟等问题，对周边业主的生活造成干扰。

2. 建筑区划内，本栋建筑物之外的业主：虽然这些业主不直接居住在同一栋楼内，但如果他们能证明自己的房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响，如因噪音、污染、人流增加等因素导致的居住品质下降，那么他们也被视为有利害关系的业主。

二、获得一致同意的程序

1. 书面征求意见：业主在改变住宅用途前，应通过书面形式向所有有利害关系的业主征求意见，确保每位业主都能充分表达自己的意愿。

2. 逐一沟通：除了书面征求意见外，业主还可以主动与有利害关系的业主进行沟通，解释改变住宅用途的原因、经营项目等，以争取他们的理解和支持。

3. 获得一致同意：只有当所有有利害关系的业主都书面同意时，业主才能将住宅改变为经营性用房。如果有一位业主不同意，那么改变用途的行为就是违法的。

三、法律后果与注意事项

1. 法律后果：如果业主未经有利害关系业主一致同意擅自改变住宅用途，可能会面临相邻关系纠纷、行政处罚等法律后果。例如，邻居可能会向法院提起诉讼，要求业主停止侵权行为并赔偿损失；相关部门也可能会对业主进行罚款等行政处罚。

2. 注意事项：

   • 深入了解当地政策：不同地区对于住宅改为经营性用房的政策可能有所不同，业主在改变用途前应先了解清楚当地的具体政策要求。
   • 谨慎选择经营项目：业主应选择对周围环境影响小、符合社区需求的经营项目，以减少对邻居的干扰和影响。
   • 采取隔音降噪等措施：如果经营活动可能产生噪音、污染等问题，业主应采取有效措施进行减少和消除，以维护良好的居住环境。
   • 保持良好沟通：业主应与邻居保持友好沟通，及时解决潜在问题，避免矛盾升级和纠纷的发生。

四、实际操作建议

1. 准备充分材料：在征求有利害关系业主意见时，业主应准备充分的材料来说明改变住宅用途的原因、经营项目、预期影响等，以便邻居更好地理解和支持。

2. 组织业主会议：如果条件允许，业主可以组织一次业主会议，邀请所有有利害关系的业主参加，共同讨论和决定是否同意改变住宅用途。

3. 签订书面协议：在获得所有有利害关系业主的同意后，业主应与他们签订书面协议，明确双方的权利和义务，以避免未来可能出现的纠纷。

将住房改为经营性用房是一个复杂且需谨慎处理的过程。业主必须确保获得所有有利害关系业主的一致同意，并严格按照相关法律法规和政策要求进行操作。如果你在这一过程中遇到任何问题或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。