非本村居民与村民合资建房协议在一般情况下是无效的，但也存在一些特殊情况可能使协议有效。以下是对此问题的详细分析：
协议无效的一般情况
宅基地使用权限制：
- 宅基地属于农民集体所有，其使用权与农村集体经济组织成员资格紧密相关。非本村居民不具备该集体经济组织的成员资格，因此无权取得或变相取得宅基地使用权。
- 如果合资建房协议涉及宅基地使用权的转让或变相转让，那么该协议很可能因违反宅基地使用权的限制而无效。
法律强制性规定：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。
- 非本村居民与村民合资建房，如果未经相关部门依法审批，或者违反了当地的土地管理和房屋管理规定，那么该协议很可能被认定为无效。
无法办理相关手续：
- 由于非本村居民无法办理宅基地使用权的变更登记手续，也无法取得房屋的所有权证，因此合资建房协议在法律上可能无法得到认可。
- 在发生纠纷时，法院很可能会认定此类协议无效。
协议可能有效的特殊情况
依法办理了相关审批手续：
- 如果合资建房经过了相关部门的依法审批，并且符合当地的土地管理和房屋管理规定，那么该协议有可能被认定为有效。
- 但这种情况在实践中较为少见，因为审批条件通常非常严格，且需要满足一系列的条件和程序。
特定历史时期或地区性政策允许：
- 在一些特定的历史时期或地区，可能存在允许非本村居民与村民合资建房的政策或规定。
- 如果合资建房协议符合这些政策或规定的要求，并且得到了相关部门的批准和认可，那么该协议有可能被视为有效。
协议内容合法且不损害公共利益：
- 如果合资建房协议的内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益或他人合法权益，那么该协议在法律上可能得到认可。
- 但这种情况需要具体分析协议的具体内容，以及是否满足相关法律和政策的要求。
法律建议与风险提示
谨慎签订协议：
- 在签订合资建房协议前，非本村居民应充分了解当地的土地管理和房屋管理规定，以及相关政策要求。
- 建议咨询专业律师或相关部门，以确保协议的合法性和有效性。
明确协议内容：
- 协议中应明确双方的权利和义务，包括宅基地使用权的归属、房屋所有权的分配、建设资金的投入和分配等。
- 避免使用模糊或歧义的条款，以减少未来可能发生的纠纷。
考虑法律后果：
- 如果协议被认定为无效，双方可能面临返还财产、赔偿损失等法律后果。
- 因此，在签订协议前，应充分考虑可能的法律后果，并做好相应的风险防范措施。
如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。我会根据你的具体情况，为你提供更详细、更专业的法律建议。