违建的小产权房买卖合同在大多数情况下是无效的，但也存在特定情形下合同可能有效的例外情况。以下是对这一问题的详细分析：
一、合同无效的一般情形
土地性质限制：
- 小产权房通常建设在农村集体土地上，这类土地的使用权不能随意出让、转让用于非农业建设。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，除非符合特定条件（如集体经营性建设用地的出让、出租等，需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并依法登记）。因此，违建的小产权房买卖往往违反了这一强制性规定，合同一般被认定为无效。
产权合法性问题：
- 小产权房无法取得合法的产权证书，不具备合法的产权登记。这意味着其产权的合法性无法得到法律的有效确认，进一步导致买卖合同无效。购房者购买此类房屋，将面临无法取得房屋所有权、权益无法得到保障的风险。
向本集体经济组织以外的人员出售：
- 农村宅基地具有福利性质，主要保障本集体经济组织成员的居住需求。城镇居民或非本集体经济组织成员购买农村集体土地上的小产权房，通常会被法院认定无效。此类交易破坏了农村集体土地的管理秩序，损害了集体成员的权益。
未取得相关建设审批手续：
- 建设房屋需依法取得规划许可证、用地许可证等必要的审批文件。若小产权房的建设未获得这些审批，其建设行为本身即为违法。基于违法建筑签订的买卖合同，会因标的物的不合法性而被认定无效。
二、合同可能有效的特殊情形
尽管违建的小产权房买卖合同在大多数情况下无效，但在某些特殊情况下，合同可能会被认定为有效。具体来说：
- 同一集体经济组织成员之间的买卖：
- 若买卖双方都是同一集体经济组织的成员，并且交易经过了宅基地审批手续（尽管违建可能本身未经过审批，但若后续能补办或符合内部流转规定），且合同内容真实、合法，不违反法律法规的其他强制性规定，不损害集体和他人利益，则该小产权房买卖合同可能会被认定为有效。这种内部流转符合集体土地的管理原则和成员的实际需求。
三、合同无效后的法律后果
如果违建的小产权房屋买卖合同被认定无效，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。同时，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这意味着购房者可能面临经济损失和无法追回购房款的困境。
四、购房建议与风险提示
鉴于违建的小产权房买卖合同存在较大的法律风险，我建议你谨慎对待此类交易。购买此类房屋可能导致无法取得房屋所有权、权益无法得到保障，甚至可能面临合同无效后的经济损失。因此，我建议你优先选择具有合法产权证书的商品房进行交易，以确保自身权益得到有效保护。
总结来说，违建的小产权房买卖合同在大多数情况下是无效的，但也存在特定情形下合同可能有效的例外情况。在签订此类合同时，你应充分了解相关法律法规和政策规定，并谨慎评估法律风险。如果你有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。