核心结论：若签租房合同的不是经办人，需分情况判断合同效力及后续处理方式，关键在于签约人是否有代理权或是否构成表见代理。以下是具体分析：

1. 签约人有合法代理权（如授权委托书）

• 合同效力：若经办人因故无法签约，但已通过书面授权委托书（如公证委托书）明确授权他人代签，则合同对出租方和承租方均有效。
• 后续处理：
  • 出租方或承租方可要求签约人出示授权委托书原件或复印件，核对代理权限范围（如是否包含签约、收付款等）。
  • 若授权委托书存在瑕疵（如未公证、权限不明），可要求补充材料或重新签订补充协议。

2. 签约人无合法代理权，但构成表见代理

• 表见代理情形：若签约人虽无书面授权，但出租方或承租方有理由相信其有代理权（如长期合作、持有经办人身份证复印件、公司公章等），可能构成表见代理。
• 合同效力：根据《民法典》第172条，表见代理签订的合同有效，但出租方或承租方可向无权代理人追偿损失。
• 后续处理：
  • 收集证据证明“有理由相信”代理权存在（如聊天记录、过往交易记录、公章使用记录等）。
  • 若发生纠纷，可主张合同有效并要求履行，或向无权代理人索赔。

3. 签约人无任何代理权（纯属冒签）

• 合同效力：若签约人既无授权委托书，也不构成表见代理，则合同对出租方和承租方无效，但可能对冒签人产生效力（如冒签人实际使用房屋）。
• 后续处理：
  • 立即联系实际经办人，要求重新签订合同或出具书面确认文件。
  • 若冒签人已实际使用房屋，可要求其腾退并赔偿损失（如租金、物业费等）。
  • 若涉及诈骗，可报警处理并追究冒签人刑事责任。

4. 特殊情形：公司作为出租方或承租方

• 法定代表人签约：若签约人是公司法定代表人，即使未出示授权委托书，合同也有效（法定代表人行为代表公司）。
• 员工签约：若签约人是公司员工，需区分是否属于职务行为：
  • 职务行为：合同有效，公司需承担责任（如员工在职责范围内签约）。
  • 非职务行为：合同可能无效，需由员工个人承担责任。

建议行动步骤

1. 核对身份：要求签约人出示身份证、授权委托书或公司证明文件，确认其身份和代理权限。
2. 补充协议：若对签约人身份存疑，可要求实际经办人出具书面确认文件或补充签订协议。
3. 留存证据：保存所有沟通记录、文件复印件，以备纠纷时使用。
4. 咨询律师：若涉及金额较大或纠纷复杂，可进一步向我咨询具体法律策略。

如有其他细节需要补充或进一步分析，欢迎随时告知！