中介签的定金合同，在符合相关法律法规及合同成立要件的前提下，一般是具有法律效力的。不过，合同的效力会受到多种因素的影响，以下从不同角度为你详细分析：
有效情形
- 主体具备相应民事行为能力
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，行为人具有相应的民事行为能力是民事法律行为有效的条件之一。在定金合同中，合同各方当事人（购房者、售房者、中介）都需具有相应的民事行为能力。例如，年满18周岁且精神正常的自然人，或者依法成立的法人组织，才具备签订合同的资格。
- 实际应用：假设购房者是一名刚满18岁的大学生，精神正常，他就有能力签订定金合同；而如果是一个未满10周岁的儿童，由于不具备相应的民事行为能力，其签订的合同可能无效。中介机构也需是依法成立并取得相应资质的，如合法的营业执照和房地产中介服务资质，这是从事房地产中介活动的前提。
- 意思表示真实
- 法律依据：同样依据《民法典》第一百四十三条，意思表示真实是合同有效的关键要素。合同需在自愿、平等的基础上签订，不存在欺诈、胁迫等违背真实意愿的情况。
- 实际应用：购房者应是在充分了解房屋情况，如房屋的产权、质量、周边环境等后，自愿支付定金；售房者也需真实同意收取定金并约定相关事项。如果中介通过虚假宣传，让购房者在不了解真实情况的情况下签订了定金合同，那么购房者的意思表示就不真实，合同可能存在效力问题。
- 合同内容合法合规
- 法律依据：《民法典》第一百四十三条规定，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗是合同有效的必要条件。
- 实际应用：定金数额、交付方式、违约处理等条款需符合法律规定。根据《民法典》第五百八十六条，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。比如，房屋总价为100万元，定金最多只能约定为20万元，若约定为30万元，则超出的10万元不具有定金的法律效力。同时，合同内容不能损害社会公共利益，例如不能约定通过非法手段来履行合同等。
- 符合合同成立的形式要件
- 法律依据：《民法典》第四百六十九条规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式，但书面形式更为常见且具有法律效力。
- 实际应用：购房定金合同应采用书面形式，并由各方当事人在合同上签字、盖章或按指印。书面合同可以明确各方的权利和义务，避免日后产生纠纷时口说无凭。
- 定金已实际交付
- 实际应用：定金作为担保主合同履行的一种方式，必须实际交付才能产生法律效力。如果只是签订了定金合同，但没有实际交付定金，那么定金合同不成立，也就无法发挥其担保作用。
可能无效情形
- 主体不适格
- 法律依据：《民法典》第一百四十四条规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
- 实际应用：如精神病人在发病期间签订的合同无效。假设售房者是一名精神病患者，在发病时与购房者和中介签订了定金合同，由于售房者此时不具备相应的民事行为能力，该合同无效。
- 意思表示不真实
- 法律依据：虽然《民法典》未明确保留原《合同法》中关于欺诈、胁迫导致合同无效的情形，但受欺诈、胁迫签订的合同可撤销。
- 实际应用：存在欺诈、胁迫或恶意串通等情形的合同可被主张无效或撤销。例如，中介与售房者恶意串通，隐瞒房屋存在严重质量问题的事实，让购房者签订了定金合同，购房者发现后可以向法院主张撤销该合同。
- 违反法律、行政法规的强制性规定
- 法律依据：《民法典》第一百五十三条第一款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
- 实际应用：如前面提到的定金数额超过主合同标的额的20%，则超过部分不产生定金的效力。若合同中还存在其他违反法律强制性规定的内容，如约定通过行贿来办理房屋过户手续等，该合同部分或全部无效。
- 违背公序良俗
- 法律依据：《民法典》第一百五十三条第二款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。
- 实际应用：合同内容若涉及违反社会公共道德、损害社会公共利益等情况，将被认定为无效。例如，合同中约定以色情交易作为履行合同的条件，这种合同显然违背了公序良俗，是无效的。
总结与建议
在签订购房定金合同时，各方应仔细审查合同条款的合法性、合规性，确认合同主体的民事行为能力和意思表示的真实性。同时，要确保定金已实际交付，并注意中介机构是否具备相应资质和信誉。如果遇到合同纠纷，你可以直接向我咨询，我会为你提供专业的法律帮助。